去年廣州市內(nèi)所有板塊價格都上漲。記者王維宣攝

2013年廣州二手住宅價漲近兩成業(yè)內(nèi)人士預(yù)計2月后房價回落4%~7%

文、表/記者林琳

張女士在2012年時為了女兒上小學(xué)，咬牙在小北買下一套單價18000元/平方米左右的學(xué)位房，近段時間她發(fā)現(xiàn)房價已漲至22000元/平方米左右，于是連聲稱幸運：“還好趕早買房了。”據(jù)最新的研究數(shù)據(jù)顯示，小北板塊2013年價格漲幅達(dá)到28%，市區(qū)其他漲幅在20%以上的板塊達(dá)到近20個。

市場人士建議，2013年廣州二手整體樓價上漲近兩成，有3套或以上房產(chǎn)的業(yè)主可考慮將其中持有時間超過5年的物業(yè)在3月調(diào)價出售，只有2套的業(yè)主則可繼續(xù)持有。

市場：

所有板塊價格均漲

“雖然2012年樓價也在漲，但在當(dāng)時買房怎么也比2013年好。”張女士從2011年就開始在小北板塊找房，一直拖到2012年，非要為女兒讀書做準(zhǔn)備了，才“發(fā)狠”賣了原來的房子，買下小北一套學(xué)位房。

觀察中原地產(chǎn)近幾年數(shù)據(jù)，2011年全市二手均價比2010年上漲約24%，2012年比2011年上漲約7%，2013年比2012年上漲約17.2%，達(dá)到20433元/平方米。

而滿堂紅的均價為18276元/平方米，同比上升18.9%，同樣因為學(xué)位房效應(yīng)而出現(xiàn)樓價大幅上漲的板塊還包括了東風(fēng)東、農(nóng)林板塊，均價為30342元/平方米，同比上升19.4%。

“廣州市區(qū)所有板塊均呈上漲態(tài)勢，前5位的漲幅達(dá)到25%~28%之間。”中原地產(chǎn)市場部主任黃燕飛告訴記者，其中最明顯的小北板塊價格從17908元/平方米漲至23009元/平方米。

而滿堂紅市場研究部研究發(fā)現(xiàn)，目前全市二手均價在2萬元/平方米以上的板塊有11個，比2012年增加3個，珠江新城板塊的成交均價仍位居全市之首，為32297元/平方米。

現(xiàn)象一：部分板塊價格漲導(dǎo)致成交大跌

買賣均價上漲對不同板塊的影響不盡相同。如康王路板塊屬于改善型買家的集中地，買家以批發(fā)市場商家為主，高價樓成交情況較明顯，在價格出現(xiàn)上漲的同時，成交面積也漲了約28.8%。后天河北板塊的交投也頗為暢旺，成交面積同比漲約24.13%。

而有的板塊則出現(xiàn)成交價格和成交量成反方向發(fā)展的現(xiàn)象，比如漲幅較大的員村板塊就出現(xiàn)業(yè)主普遍惜售、買家暫時觀望的現(xiàn)象。黃燕飛認(rèn)為這是因為員村板塊是首次置業(yè)者集中的板塊，再加上該板塊2013年推出了部分一手單位，買家對比之下認(rèn)為二手不劃算，或者選擇一手樓，或者暫時不買房，令該板塊的成交面積下降約15.8%。

廣州大道北板塊在2013年出現(xiàn)了地王，二手市場也跟風(fēng)漲價，作為另一個首次置業(yè)板塊，其成交面積也下降約5%。

現(xiàn)象二：地鐵未通投資者已“買定離手”

在滿堂紅市場研究部定期統(tǒng)計的33個板塊中，2013年二手住宅均價同比漲幅最大的是羅沖圍、西槎板塊，均價為13447元/平方米，同比上升28.0%。第二位是蘿崗板塊，均價為8986元/平方米，同比上升25.8%。第三位是花都新華板塊，均價為7331元/平方米，同比上升25.4%。

滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰分析，主要原因是這三個板塊的二手均價在2012年均排后，2013年二手樓價同比升18.9%，加速客戶將目光從樓價較高的板塊轉(zhuǎn)到樓價較低的板塊：“上述三個板塊未來3至6年內(nèi)皆有地鐵線路的規(guī)劃，故潛在買家到這三個板塊置業(yè)，隱含了對日后物業(yè)升值的預(yù)期。”

預(yù)測：

二手樓價高位回落

黃燕飛預(yù)測，2014年廣州市場受2013年年底的調(diào)控政策影響，例如外地買家購買受限，因此年初成交應(yīng)該會出現(xiàn)萎縮。

周峰則判斷個別郊區(qū)板塊的小業(yè)主會在2月春節(jié)后率先調(diào)整放盤價，二手樓價也會從前期高位回落，幅度大概為4%~7%。“市場成交的熱點集中在80~100平方米的小三房物業(yè)，其比例有望達(dá)到25%的水平。”

“此外，住宅租賃市場也會因限購政策的加深而產(chǎn)生更多需求，但具體的表現(xiàn)會發(fā)生在2月之后。”周峰對記者表示。

建議：

三套房賣一套

黃燕飛建議，對于學(xué)位房買家來說，該出手時要出手；而改善型買家如果對康王路板塊感興趣，但又承擔(dān)不起高價，可轉(zhuǎn)而購買價位較低的板塊如海珠西、江南大道南板塊等；首次置業(yè)買家可以轉(zhuǎn)而購買白云、番禺、蘿崗等板塊的房子，“這些板塊的交通趨向方便，買家可以先用時間換金錢，以后再采取改善型置業(yè)。”

“‘穗六條’的執(zhí)行期至少在半年以上（一般都要以半年作為觀察期）。”周峰建議有3套或以上房產(chǎn)的業(yè)主，將其中持有時間超過5年的一套物業(yè)選擇在3月調(diào)價出售，“5年前入市價應(yīng)該不算高，對業(yè)主來說，即使售價下調(diào)一個幅度，仍有利可圖。”而只有2套的業(yè)主，則建議繼續(xù)持有。“有興趣要進入上述三個‘發(fā)展中’板塊的潛在買家，不妨考慮在春節(jié)前后抓緊看房，這段時間客戶較少，準(zhǔn)買家聯(lián)合中介壓價成功幾率會大得多。”