自從住宅限購之后，廣州商鋪曾經(jīng)風(fēng)光無限，租金也呈現(xiàn)水漲船高之態(tài)。然而記者連日來調(diào)查發(fā)現(xiàn)，臨近年末，廣州不少區(qū)域卻開始出現(xiàn)了商鋪關(guān)門轉(zhuǎn)讓的情況，商鋪?zhàn)饨饾q勢也漸趨放緩。業(yè)內(nèi)人士分析，在大量新增商業(yè)物業(yè)供應(yīng)的壓力及圍蔽工程不斷的影響下，“一鋪養(yǎng)三代”可能漸成為傳說，新近飛速發(fā)展的“電商”更是對以經(jīng)營中低端服裝、電器為主的商圈產(chǎn)生沖擊，成為租金漲勢放緩的重要誘因之一。

圍蔽施工及地下供應(yīng)逼低鋪?zhàn)?/p>

江南西路曾被視為有希望與北京路、上下九并駕齊驅(qū)的商圈，近年其商鋪?zhàn)饨鹨渤掷m(xù)上升。不過，昨日記者在江南西路就看到，路面兩旁有大量商鋪關(guān)門，并且貼出了“旺鋪轉(zhuǎn)租”的廣告，有的商鋪還接連兩三間關(guān)門。而此前，這些商鋪大多是以經(jīng)營中低端的服裝類商品為主。中介王先生告訴記者，江南西一帶往年靠近地鐵站的月租金都達(dá)到每平方米七八百元，但是今年有的商鋪月租每平方米400多元。

江南西路附近的甜品店店主邱女士則向記者表示，近年來江南西路持續(xù)圍蔽，最近一次的圍蔽已接近一年時間，臨街商鋪的生意大受影響，所以今年業(yè)主都不敢加租。

記者在小商鋪密集的天河南一路看到，不少此前賣衣服的店鋪如今也出現(xiàn)了空置轉(zhuǎn)租的情況。中介路女士透露，天河南目前的月租金最高在每平方米1000元左右，與去年相比差距不大，不少商鋪是因生意不好經(jīng)營不下去，但也有不少是因?yàn)橹車叵律虉龉?yīng)的增加轉(zhuǎn)戰(zhàn)到地下。

新興商圈供應(yīng)量大致租金下降

珠江新城商圈隨著前幾年的發(fā)展，商鋪的租售行情也曾一路上漲。不過，DTZ戴德梁行的數(shù)據(jù)就顯示，由于近年來有大量商業(yè)物業(yè)集中入市，珠江新城內(nèi)有的商場為了提高入駐率已經(jīng)開始實(shí)行租金讓利，區(qū)域內(nèi)整體租金水平在今年三季度已下降了1.7%。

“現(xiàn)在感覺來試衣服的人比買衣服的人多得多，有時候一天做下來，營業(yè)額都做不到五位數(shù)，除去水電費(fèi)、人工費(fèi)還有租金費(fèi)用，基本就很難賺到錢了。”珠江新城花城匯的一家服裝店店主韓女士表示，除了人流不足之外，現(xiàn)在“電商”的發(fā)展對服裝經(jīng)營者的沖擊不小,即使是周末人流也不多。

記者了解到，珠江新城內(nèi)商鋪的價格目前依然處于高位，二手商鋪的售價更是超過20萬元/平方米。不過近期，區(qū)域內(nèi)商鋪的租金也確實(shí)出現(xiàn)了滯漲的情況。周邊的中介胡先生向記者透露，大概兩三個月前，珠江新城西區(qū)的商鋪月租金最高大概在1000元/平方米左右，不過由于有的商戶“頂不順”，近期有的業(yè)主也愿意適當(dāng)降租，月租金900多元/平方米也有成交。而在珠江新城中區(qū)，月租金價格就更可以低至每平方米五六百元。

傳統(tǒng)商圈租金價格仍高

不過，記者發(fā)現(xiàn)，在北京路和上下九兩大廣州的傳統(tǒng)商圈，商鋪的租金水平依然高企，而且往往呈現(xiàn)一鋪難求的情況。倉邊路上的中介馬先生向記者表示，北京路核心商圈的商鋪叫價目前普遍在月租金3000多元/平方米，有的只有幾平方米的“蚊形鋪”，如果可以經(jīng)營牛雜等小食，月租金甚至達(dá)到每平方米八九千元。不過實(shí)際上轉(zhuǎn)租的鋪非常之少，基本沒有降價的可能。就算在網(wǎng)上或者廣告聲稱是北京路的商鋪，也不過是中山五路或者其它附近地段的商鋪，與步行街上商鋪?zhàn)饨鸩豢赏斩Z。

記者了解到，在另一傳統(tǒng)商圈上下九步行街，目前臨街鋪的月租也在2500元/平方米左右。“商鋪?zhàn)饨鸪丝磪^(qū)域，也要看樓層，上下九有的商業(yè)物業(yè)，二樓租金也至少減半。”中介蔣小姐告訴記者，上下九人流和營業(yè)額有保證，近期租金也沒有下降的跡象。

商業(yè)物業(yè)投資回報(bào)率將下降

據(jù)悉，2013年是廣州優(yōu)質(zhì)商鋪有史以來供應(yīng)量最大的一年，預(yù)計(jì)全年有近40萬平方米新增優(yōu)質(zhì)商場竣工，約為2012年的3倍。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，大量的新增供應(yīng)，肯定會導(dǎo)致商鋪?zhàn)赓U市場競爭更加激烈，預(yù)計(jì)將會拖慢租金增長幅度。在電商的沖擊下，一些商場的業(yè)態(tài)也被迫紛紛作出調(diào)整。戴德梁行的研究報(bào)告就顯示，三季度廣州主要商場的休閑娛樂餐飲比例已上調(diào)至43%甚至超過五成。DTZ戴德梁行高級助理董事伍林表示，廣州目前整體商業(yè)物業(yè)的投資回報(bào)率大概在5%~6%，但未來投資回報(bào)率將下降至5%左右。

“‘一鋪養(yǎng)三代’今后更要看具體是位置和行業(yè)。”滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰認(rèn)為，在電商沖擊下，普通服裝、家電等行業(yè)的實(shí)體商鋪受到較大的沖擊。如果未來經(jīng)濟(jì)大環(huán)境沒有明顯改觀，商鋪的供應(yīng)量也持續(xù)擴(kuò)大，不排除鋪?zhàn)庠谖磥韮扇昃统霈F(xiàn)“拐點(diǎn)”，然后下行。但他也預(yù)期，老城區(qū)的核心街鋪?zhàn)饧s以長約占主流，短期內(nèi)受到的影響會較小，租金將維持平穩(wěn)。（文/記者 賴偉行）