養(yǎng)老服務業(yè)：商機無限的產(chǎn)業(yè)鏈
2013-11-22 10:01:32 來源：四川省情 編輯：admin_yl 評論：0 點擊：
在敏感的A股市場，與養(yǎng)老題材相關(guān)的房地產(chǎn)、醫(yī)藥保健股集體大漲。世聯(lián)地產(chǎn)8月與著名養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團恒安照護簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬探索符合市場特點的養(yǎng)老服務模式，9月份公司股價區(qū)間漲幅超過30%；上海三毛的“祁連山路-養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園”項目進入前期籌備階段，在短短3個交易日斬獲20%的漲幅收益。
在社會層面，“以房養(yǎng)老”概念正式進入公眾視野，引發(fā)關(guān)注和熱議。在公眾普遍表達對養(yǎng)老金缺口擴大擔擾的同時，也激發(fā)了投資養(yǎng)老地產(chǎn)和各種養(yǎng)老服務業(yè)市場想象。
由于養(yǎng)老服務屬于“準公共產(chǎn)品”，企業(yè)不能完全以商業(yè)利潤最大化作為經(jīng)營目標，一定程度存在“市場失靈”。企業(yè)因難以獲得高額利潤，大多不愿提供養(yǎng)老服務，導致養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展滯后于需求。因此養(yǎng)老服務業(yè)需要政府出臺相應的稅費優(yōu)惠和投資補償政策。
龐大的養(yǎng)老服務業(yè)市場
隨著我國人口老齡化程度加劇，養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展面臨日益強勁的市場需求。數(shù)據(jù)顯示，2012年底我國60周歲以上老年人口已達1.94億，2020年將達到2.43億，2025年將突破3億，未來每年將凈增600～800萬老齡人口。數(shù)據(jù)還表明，我國65歲以上老人已占總?cè)丝诘?%以上。
如此龐大的老年群體必將催生龐大的養(yǎng)老服務市場需求，一個巨大的養(yǎng)老服務“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈”呼之欲出。所謂養(yǎng)老服務“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈”，包括養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老保險業(yè)、養(yǎng)老醫(yī)療保健業(yè)、康復護理業(yè)、托管托養(yǎng)服務業(yè)、養(yǎng)老陪護家政業(yè)，以及圍繞“以房養(yǎng)老”的金融服務業(yè)、房屋評估拍賣業(yè)、中介咨詢等現(xiàn)代服務業(yè)。產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及領(lǐng)域廣，對上下游行業(yè)具有明顯的帶動效應。
包括養(yǎng)老服務業(yè)在內(nèi)的整個服務業(yè)，是我國經(jīng)濟發(fā)展短板和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型重點方向。2012年全國服務業(yè)增加值占GDP比重僅為44.6%，低于世界中等收入國家水平。四川省服務業(yè)比重比全國平均水平還低10個百分點，特別是養(yǎng)老服務業(yè)處于供需嚴重不平衡局面。保守估計，按我國65歲以上老年人口對家政服務、醫(yī)療保健的基本需求水平，養(yǎng)老市場目前年需求至少為1.3萬億元，2020年將發(fā)展到3萬億元，甚至有機構(gòu)預言將達到4萬億元，年均增長速度為11%～15%。
國際養(yǎng)老機構(gòu)看好這一前景，紛紛瞄準中國市場。漢和同富房地產(chǎn)高級顧問布羅姆·科爾在新書《中國龍進入老齡社會》中提出，國際運營商或許可組建獨資企業(yè)，經(jīng)營專門養(yǎng)老住宅場所。美國養(yǎng)老護理住宅業(yè)龍頭“魅力花園”在上海投資建設了首個合資養(yǎng)老項目，預計明年開業(yè)。
可以預計，養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)鏈將成為我國調(diào)整結(jié)構(gòu)、擴大內(nèi)需、拉動就業(yè)的長期投資主題。
“以房養(yǎng)老”方式：三大難點待破解
《國務院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》中受到最大關(guān)注的莫過于“以房養(yǎng)老”方式。為此民政部通過官網(wǎng)公開回應，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”即“以房養(yǎng)老”，是“完善投融資政策”的措施，還只是開展試點。“以房養(yǎng)老”方式屬于個性化的自愿選擇，是市場行為，與政府的基本養(yǎng)老保險公共服務政策沒有任何替代關(guān)系。
所謂“以房養(yǎng)老”，是指有房無錢的老人，自愿將名下的產(chǎn)權(quán)房抵押給金融機構(gòu)，以定期獲得一定數(shù)額的養(yǎng)老金，相當于將自有住房做反向“按揭”，待房主去世后，再將該房產(chǎn)出售用于歸還銀行貸款。從本質(zhì)上看，“以房養(yǎng)老”是一種金融服務工具和產(chǎn)品，是一種自愿的、可選擇的、補充的養(yǎng)老方式。這種方式在國外已有許多成熟作法，在國內(nèi)10年前已提出，北京、上海等地還開展了試點。
但“以房養(yǎng)老”方式仍難以推進，無論金融業(yè)還是市民都無動于衷，究其原因主要有三方面。
房產(chǎn)價值評估難。“以房養(yǎng)老”屬于市場行為，價格因素對交易雙方至關(guān)重要。由于我國房價漲跌趨勢難料，房主擔心未來房價上漲導致現(xiàn)價估值過低，銀行則擔心未來房價下跌造成損失，因此雙方難以就房屋抵押現(xiàn)值達成一致。
抵押期限制約。我國城市居民房產(chǎn)土地使用期僅70年，還可能面臨中途拆遷等不確定因素，而銀行抵押期限不可能太長。老人擔心早逝領(lǐng)款期短于抵押期，銀行方則擔心到期不可能趕走老人賣房收款。
成本高操作難。銀行對住房“反按揭”必然要收取與按揭同樣高的利息，其貼現(xiàn)率等于長期貸款利率，高昂的成本對于老年人或許難以接受。而銀行方由于不具備對房產(chǎn)的直接處置能力，其額外的委托評估、保險、拍賣成本尚需扣除。交易費用過高，相應的保險、評估、拍賣市場機制不健全，都制約著“以房養(yǎng)老”方式的推廣。而受中國傳統(tǒng)觀念制約，老人大多希望把自有房產(chǎn)作為祖業(yè)留給兒孫繼承。
以上三大難點，使得“以房養(yǎng)老”方式現(xiàn)階段只能“看起來很美”?！秶鴦赵宏P(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》從國家層面提出試點“以房養(yǎng)老”方式，對房屋賦予養(yǎng)老功能，這對于房地產(chǎn)市場將起到間接的促進作用。
相信未來隨著我國房地產(chǎn)市場和房價的基本穩(wěn)定，以及相關(guān)金融保險市場的逐步健全，“以房養(yǎng)老”將成為滿足老年人不同層次需求、供老年人自主選擇的新型養(yǎng)老補充方式。
養(yǎng)老地產(chǎn)：應鼓勵開發(fā)普通養(yǎng)老社區(qū)
各行各界在養(yǎng)老地產(chǎn)上的動作
養(yǎng)老地產(chǎn)嚴格來說不是單純的房地產(chǎn)業(yè)，而是包括房地產(chǎn)、康復醫(yī)療、文體娛樂等養(yǎng)老設施和管理服務在內(nèi)的綜合體系，存在著投資成本高、回收期長、投資風險較大等特點。近年由于國家對養(yǎng)老地產(chǎn)給予了低地價等優(yōu)惠扶持政策，吸引了大批保險公司和房地產(chǎn)商進行投資。
在金融界，保險公司借助強大的資金實力以及保險業(yè)務的協(xié)同效應，率先啟動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)模式，如泰康人壽、中國人壽、新華保險等紛紛開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目。將保險產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相銜接，是目前保險公司進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要商業(yè)模式。作為一種嶄新模式，養(yǎng)老社區(qū)向上銜接了醫(yī)療保險、護理保險和養(yǎng)老保險等產(chǎn)品，又帶動下游的老年醫(yī)學、護理服務、老年科技產(chǎn)品等。
在房地產(chǎn)業(yè)界，萬科、保利、綠地、首創(chuàng)、華潤等巨頭近年專門成立了養(yǎng)老地產(chǎn)研發(fā)團隊。但總體來看，還缺乏清晰的市場定位和成熟的運營模式。目前大多將目標客戶定位于高收入者，熱衷于打造“高端養(yǎng)老社區(qū)”，屬升級版的養(yǎng)老機構(gòu)。
應從高端住宅產(chǎn)品轉(zhuǎn)向普通養(yǎng)老社區(qū)
保險公司和開發(fā)商都把養(yǎng)老地產(chǎn)視為商業(yè)地產(chǎn)項目長期經(jīng)營，從建筑設計、園林規(guī)劃到裝飾標準，都接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)。如養(yǎng)老地產(chǎn)項目泰康之家門檻就較高。美國養(yǎng)老住宅管理公司“魅力花園”在上海建設的養(yǎng)老社區(qū)，每月收費也高達6000元至1.2萬元人民幣, 服務包括家務管理和護理。
可以說，目前我國的養(yǎng)老地產(chǎn)大多屬于上述高端類型，適合普通人的養(yǎng)老地產(chǎn)或養(yǎng)老院卻少有投資者。享受多重優(yōu)惠的企業(yè)將養(yǎng)老地產(chǎn)推向高端化，引發(fā)了市場關(guān)于補貼富人的質(zhì)疑。
必須意識到，在國家現(xiàn)有養(yǎng)老資源高度緊張的情況下, 高端社區(qū)“內(nèi)部價拿地、市場價賣房”的商業(yè)行為可能極大透支政策紅利，導致養(yǎng)老資源分配不公平和更嚴重的兩極分化。政府應鼓勵針對普通老人的養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)，依托社區(qū)就近提供生活照顧、醫(yī)療保健和精神慰藉等服務的普通“養(yǎng)老地產(chǎn)”。
低端養(yǎng)老社區(qū)或養(yǎng)老院投資開發(fā)才是國家政策應當優(yōu)先惠及的養(yǎng)老服務項目。而對于商業(yè)化的高端養(yǎng)老地產(chǎn)，政府應該交給市場運作，發(fā)揮市場機制對地產(chǎn)資源配置的基礎性作用。
（四川省社科院金融研究所:勞承玉 張序）
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