購房雙合同下隱患重重：買樓時或首付增多
2013-11-01 16:18:55 來源：羊城晚報-新快報 編輯：admin_yl 評論：0 點擊：
上有政策，下有對策。今年4月起，廣州市國土房管局對全市不少高價樓盤實行限價措施，開發(fā)商則拿出“雙合同”的辦法來規(guī)避，即買家購房時簽一份符合政 府指導(dǎo)價的購房合同，一份掛以裝修費等名義的補充協(xié)議。“雙合同”是否合理合法一直備受爭議，但時至今日，并未有樓盤因為簽訂“雙合同”而被處罰。不過， 業(yè)內(nèi)人士指出，“雙合同”帶來的問題或?qū)㈥懤m(xù)顯現(xiàn)，買家簽“雙合同”買樓存在隱患。
■新快報記者 陳齊實習(xí)生周逸珊
隱患
1
首付增加還貸壓力增大
對于購房者來說，購買需簽訂“雙合同”的房子，同樣的總價之下，需要承擔(dān)更多的首付和前期面臨較大的還款壓力。以增城某兩套合同售樓的樓盤為例，該盤 除購房合同外，買家還要簽訂一份20萬-30萬元的裝修合同，這筆錢發(fā)展商會幫購房者通過銀行以“消費貸”形式搞掂，貸款年限為3-5年，貸款利率則參照 二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)，上浮10%。雖然裝修費買家不用一次性付款，但其在頭幾年每個月除了正常的房貸外，還要還一筆幾千元的“消費貸”，還款壓力要大很多。
裝修合同還能獲得貸款，但如果買家簽訂的是所謂的設(shè)計合同，就必須要一次性付清錢款，壓力更加大。如增城某樓盤，該盤實際樓價在8000元/平方米左 右，遠(yuǎn)高于申報的預(yù)售價格，其中的價差就以設(shè)計合同來填補。按照一套165平方米四房計算，實際總價為132萬元，如果首次置業(yè)首付三成，正常購買首付需 39.6萬元，而兩套合同下置業(yè)者首付需57.1萬（網(wǎng)簽總價107萬×30%+25萬設(shè)計費），實際支付了總價的43%，首付要多給17.5萬元；如果 是二次置業(yè)，首付需六成，正常購買首付款為79.2萬元，兩套合同下首付需89.2萬（網(wǎng)簽總價107萬×60%+25萬設(shè)計費），實際支付了總價的 67.6%，首付需多支出10萬元。
隱患
2
貨不對板只能找裝修公司
在買家與開發(fā)商簽署“雙合同”的情況下，購房者會被要求與開發(fā)商指定的裝修公司自行簽署委托裝修合同。事實上，買房時提供的裝修合同上的裝修公司，大 多與開發(fā)商有裙帶關(guān)系。不過，在這種裝修合同內(nèi)，開發(fā)商完全沒有出現(xiàn)，也就是說房子的精裝部分交付時有任何貨不對板的情況，買家一概只能找裝修公司，若出 現(xiàn)裝修公司跑路或涉及安全責(zé)任事故，則與開發(fā)商一概無關(guān)。
隱患
3
由裝修公司替業(yè)主收樓
有網(wǎng)友指出，“雙合同”下，開發(fā)商交樓是交給裝修公司，在這一開發(fā)商交樓的過程中，即使開發(fā)商不按政府的法定交樓條件就予交付，購房者也可能不知情，因為自己已經(jīng)在合同里委托裝修公司作為合理的收樓簽署人了。
按廣州商品房購房合同標(biāo)準(zhǔn)版，開發(fā)商每延后一天交樓需賠償房款萬分之五作為賠償金（100萬房價則每月賠償15000元）。當(dāng)購房者被裝修公司代簽署 收樓，則開發(fā)商可規(guī)避延遲交樓之賠償風(fēng)險，就算因開發(fā)商的問題延后了給裝修公司進(jìn)場施工，造成后面裝修工期延誤，賠償按裝修合同的約定進(jìn)行，即延遲一天按 裝修款萬分之一賠付（按100平方米，2500元/平方米計，每月賠償750元），賠償費用大大降低。
隱患
4
口頭承諾裝修期間物管費不用業(yè)主給
在兩套合同下，發(fā)展商將物業(yè)交付給裝修公司時，就算交樓了。按照一般合同約定，裝修公司只負(fù)責(zé)裝修期間的施工用水電之費用，對于開發(fā)商交樓后之物業(yè)管 理費（按法定自收樓當(dāng)天起，樓主就要繳交物業(yè)管理費），則未規(guī)定由裝修公司來支付。有網(wǎng)友反映，售樓人員向其表示，發(fā)展商內(nèi)部說法是，由裝修公司來支付裝 修期間的物業(yè)管理費。但由于開發(fā)商和裝修公司都拒絕在裝修合同內(nèi)注明或以補充協(xié)議形式明確該承諾，有購房者就質(zhì)疑“沒有明確的約定，要是未來真對裝修期間 的物業(yè)管理費爭執(zhí)起來，最后還得購房者自掏腰包”。
隱患
5
出售房屋時稅費可能加重
據(jù)悉，目前廣州二手房買賣中，存在兩種繳納個稅的方式，一種是按照房價總額的1%繳納，另外一種是按照房價差額的20%繳納。而此前”國五條“要求二 手房轉(zhuǎn)讓統(tǒng)一按照房價差額的20%繳納，雖然該措施目前還未在廣州落地。但這個規(guī)定對以后要賣房的“雙合同”買家來說，如同達(dá)摩克利斯之劍。
有市民就擔(dān)心，將裝修款從總房款中剝離出來，購房發(fā)票無法體現(xiàn)繳納的精裝修款，未來房產(chǎn)轉(zhuǎn)手時原房價可能會被低估，如果實收，購房者繳納的稅費反而更 多，房屋有可能很難出手。舉例來說，如果一套房子合同價70萬加30萬裝修費，也就是說該房總價為100萬。當(dāng)業(yè)主要出售時，假如成交價為150萬，在 “雙合同”下，由于購房合同上無體現(xiàn)裝修款，稅前差價則為150萬—70萬=80萬。如果按照房價差額的20%繳納個稅，稅款為16萬（80萬 ×20%）。而正常情況下一套100萬的房子以150萬成交，需繳納的個稅款為10萬（50萬×20%）。
現(xiàn)狀
樓價明跌暗漲南沙房價
受“雙合同”影響最大
自今年4月24日廣州實行“指導(dǎo)價”政策，如今已有半年。據(jù)房王網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示：廣州樓市限價半年（4月24日-10月23日）廣州十區(qū)兩市共網(wǎng) 簽一手住宅43721套，比政策出臺前半年（2012年11月24日-2013年4月23日）下跌3%；成交面積4885854平方米，跌7.5%；一手 住宅網(wǎng)簽均價為12817元/平方米，跌6.4%?？傮w環(huán)比量價齊跌。
4月底限價政策落地以后，五六月廣州十區(qū)兩市房價應(yīng)聲而落，連降兩月，而7月全市十區(qū)兩市均價升至13769元/平方米，成為僅次于今年3月份的歷史 高點，緊接著8月房價迅速回落至11882元/平方米，成為今年目前為止最低點，9月再上漲至12851元/平方米，10月截至23日全市均價為 12262元/平方米。從區(qū)域來看，漲幅前三的分別是荔灣漲10.9%、花都漲8.1%、白云漲5.9%；降幅前三的是南沙跌18.1%、蘿崗跌 2.8%、天河跌1.7%。
業(yè)內(nèi)人士指出，為規(guī)避“限價”政策全市十區(qū)兩市“雙合同”現(xiàn)象泛濫，導(dǎo)致各區(qū)域房價明降暗漲，其中南沙房價受影響最大，由政策前半年的11111元/平方米降至9214元/平方米。
關(guān)注
省房協(xié)：
“雙合同”違反政策易引糾紛
事實上，早在上半年出臺的“國五條”中，就明確指出“嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定”。采取兩套合同賣樓的方式是否合法合規(guī)一直備受爭議。
在10月29日舉行的新聞發(fā)布會上，廣州市市長陳建華在談到購房雙合同問題時進(jìn)行了表態(tài)：“望大家加強監(jiān)督”。而針對“雙合同”這一現(xiàn)象，廣東省房協(xié) 市場分析課題組近日公布的《2013年前三季度廣東房地產(chǎn)市場分析》直接指出，企業(yè)銷售時以“雙合同”形式規(guī)避“限價”、“限售”行政措施，此舉不但違反 了國家和省的相關(guān)政策，也會使企業(yè)陷入信用風(fēng)險和市場風(fēng)險。報告指出：企業(yè)應(yīng)規(guī)范自身經(jīng)營行為，嚴(yán)格遵守《廣東省物價局關(guān)于商品房銷售明碼標(biāo)價的規(guī)定》相 關(guān)規(guī)定，拒絕“雙合同”，立足長遠(yuǎn)，避免潛在的風(fēng)險與糾紛。
在記者的采訪中，廣東省房協(xié)市場分析課題組相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從企業(yè)角度看，“雙合同”銷售屬于價外加價行為，違反了《廣東省物價局關(guān)于商品房銷售明碼 標(biāo)價的規(guī)定》中，關(guān)于“商品房銷售明碼標(biāo)價實行一套一標(biāo)”、“不得在標(biāo)價之外加價銷售商品房”的規(guī)定，在合同引發(fā)糾紛時，需承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
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