建設(shè)銀行[0.24% 資金 研報(bào)]二手房住房貸款申請(qǐng)暫停，貸款系統(tǒng)需11月才可恢復(fù)，由此可見(jiàn)，各大銀行年底“錢(qián)荒”有可能重演。

第四季度貸款額度吃緊，首次及二次置業(yè)貸款利率不容樂(lè)觀

二手旺季遇上貸款難

最近市場(chǎng)上“個(gè)人住房貸款停貸”的傳言越演越烈，記者甚至聽(tīng)說(shuō)“現(xiàn)在賣房，業(yè)主只能一年后收款”的傳言。10月16日，央行新聞發(fā)言人發(fā)布消息澄清有關(guān)傳言道：“當(dāng)前我國(guó)銀行體系流動(dòng)性供應(yīng)總體較為充裕。”記者日前得知，建設(shè)銀行二手房住房貸款申請(qǐng)暫停，貸款系統(tǒng)需11月才可恢復(fù)，由此可見(jiàn)，各大銀行年底“錢(qián)荒”有可能重演。

文/圖：記者李鳳荷

最近市場(chǎng)上“個(gè)人住房貸款停貸”的傳言越演越烈，記者甚至聽(tīng)說(shuō)“現(xiàn)在賣房，業(yè)主只能一年后收款”的傳言。10月16日，央行新聞發(fā)言人發(fā)布消息澄清有關(guān)傳言道：“當(dāng)前我國(guó)銀行體系流動(dòng)性供應(yīng)總體較為充裕。從調(diào)查上看，各商業(yè)銀行并未出臺(tái)明確的個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款停貸政策。但由于前三季度部分銀行的個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)較快，9月以來(lái)，一些中小型銀行在貸款結(jié)構(gòu)方面有所調(diào)整，部分城市個(gè)人住房貸款的審批和發(fā)放時(shí)間有不同程度的延長(zhǎng)。”記者日前得知，建設(shè)銀行二手房住房貸款申請(qǐng)暫停，貸款系統(tǒng)需11月才可恢復(fù)，由此可見(jiàn)，各大銀行年底“錢(qián)荒”有可能重演。

進(jìn)入第四季度，銀行額度確實(shí)更為緊張。按10月14日公布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度人民幣新增貸款累計(jì)7.28萬(wàn)億元，月均約8100億元；而按照年初預(yù)計(jì)全年新增8.5萬(wàn)億元計(jì)算，第四季度月均可新增貸款額為4000億元，僅為前9個(gè)月月均一半。安家世行市場(chǎng)部經(jīng)理陳溢溢告訴記者，目前對(duì)于辦理二手房產(chǎn)交易按揭貸款的客戶，確實(shí)有銀行已跟客戶約定延后放款時(shí)間，但約定延后的放款時(shí)間是到2014年1月，而并非“1年后放款”。

據(jù)記者調(diào)查得知，目前首套貸款申請(qǐng)人士在中行、郵政儲(chǔ)蓄銀行仍可維持基準(zhǔn)利率，極個(gè)別外資銀行對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶還堅(jiān)持提供適度優(yōu)惠下浮的利率，個(gè)別銀行以借額度緊張為由，對(duì)客戶提出“若利率上浮可優(yōu)先放款”的條件讓客戶自行選擇（非強(qiáng)條款）。

據(jù)匯瀚按揭高級(jí)業(yè)務(wù)經(jīng)理莫靜透露，該行一位按揭買(mǎi)家近期因銀行錢(qián)荒而“硬啃”基準(zhǔn)上浮40%的“麻辣”利率，該客戶并非純抵押貸款客戶，是二次貸款，本應(yīng)基準(zhǔn)上浮10%以上，由于銀行貸款收緊且業(yè)主又催得緊，故此買(mǎi)家不得不承受高利率。

首套拿到基準(zhǔn)利率已屬“好彩”

安家世行陳溢溢表示，首套房貸利率目前多數(shù)還是維持基準(zhǔn)利率，不過(guò)有極個(gè)別外資銀行對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶還是堅(jiān)持提供適度優(yōu)惠下浮的利率。不過(guò)，匯瀚按揭莫靜表示，他們最近已讓按揭申請(qǐng)者“打定輸數(shù)”，銀行放款慢且貸款利率不佳，首次購(gòu)房客戶覺(jué)得基準(zhǔn)上浮5%之內(nèi)可以接受，若能夠拿到基準(zhǔn)利率已算“好彩”。二套房貸一直維持在基準(zhǔn)上浮10%以上。

據(jù)記者了解，目前在中國(guó)銀行[-0.36% 資金 研報(bào)]和郵政儲(chǔ)蓄銀行還可以拿到基準(zhǔn)利率。今年年初，一些銀行為首次貸款提供下浮的優(yōu)惠，但中國(guó)銀行仍堅(jiān)持基準(zhǔn)利率，故此相當(dāng)于“留前斗后”，別的銀行貸款額度吃緊，而中國(guó)銀行仍有不少額度可用。

放款時(shí)間各有不同一年后放款不可能

記者近期從一位買(mǎi)家聽(tīng)到最離譜的說(shuō)法——現(xiàn)在簽約買(mǎi)賣房屋，業(yè)主只能在一年后收款。按揭業(yè)人士普遍認(rèn)為這種說(shuō)法不可能，因?yàn)闆](méi)有一個(gè)業(yè)主愿意現(xiàn)在賣房，一年后收款。安家世行陳溢溢表示，確實(shí)有銀行已跟客戶約定延后放款時(shí)間，但約定延后的放款時(shí)間是到2014年1月，而并非“1年后放款”。對(duì)于額度已用完但仍想攬貸款業(yè)務(wù)的銀行來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在離年底只不過(guò)是兩個(gè)多月，從按揭貸款申請(qǐng)至放款的時(shí)間差不多，故此這些銀行到明年1月即可動(dòng)用明年的額度，他們會(huì)簽署對(duì)放款時(shí)間作出具體約定的按揭合同，大部分銀行貸款按揭合同對(duì)放款時(shí)間不會(huì)作出約定。

今年出現(xiàn)錢(qián)荒，現(xiàn)在又貸款額度吃緊，放款時(shí)間有一定延時(shí)是在所難免。記者在購(gòu)房論壇看到不少詢問(wèn)銀行放款時(shí)間的帖子。按揭人士表示，放款現(xiàn)在與利率和增值服務(wù)捆綁在一起，愿意利率上浮可以早點(diǎn)放款；愿意購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品可以早點(diǎn)放款……種種放款理由五花八門(mén)。

對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，放款時(shí)間意味著收樓的時(shí)間，一方面買(mǎi)家希望早收樓，另一方面業(yè)主希望早收款，故此居然有買(mǎi)家不得不同意上浮40%的高利率。據(jù)了解，目前市場(chǎng)上三四成為一次性付款，六七成為按揭付款買(mǎi)樓，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，一次性付款當(dāng)然是優(yōu)先，但一次性付款并非隨時(shí)可以遇到，且業(yè)主愿意給一次性付款的買(mǎi)家減價(jià)的幅度也有限。

短期內(nèi)樓市高位盤(pán)整

換房族支撐樓價(jià)高位企穩(wěn)

本報(bào)訊（記者王荔玨）近期，盡管“剛需”盤(pán)成交火爆，但城區(qū)內(nèi)部分一手樓已出現(xiàn)高位觀望的跡象，除新盤(pán)新貨外，仍有不少樓盤(pán)難以消化，面對(duì)著當(dāng)下樓價(jià)處在高位、同時(shí)銀行貸款難放的前提，二手樓市是否同樣處在高位的瓶頸階段而難以有新高的突破？合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌表示，在買(mǎi)家后市信心充足，需求迫切的首置“剛需”入市積極、換房改善需求明顯增多的同時(shí)，也有部分買(mǎi)家對(duì)高樓價(jià)的追漲熱情減弱。雖然市場(chǎng)預(yù)期總體向好，但仍有部分買(mǎi)家有所觀望，主要是對(duì)高樓價(jià)追漲熱情減弱的“樓市夾心層”。這部分買(mǎi)家大多集中在中心六區(qū)，具有不錯(cuò)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但距離理想的優(yōu)質(zhì)貴價(jià)單位仍有一定距離，又不希望降低物業(yè)的面積或素質(zhì)等要求。

統(tǒng)計(jì)顯示，9月份以來(lái)廣州二手樓市略顯淡靜，人氣及交投量較上月均有所下滑。龍斌認(rèn)為，近期二手樓市交投下滑主要受三方面因素影響。首先是“十一”黃金周的季節(jié)性影響。據(jù)合富輝煌[0.00%]市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)，“金九銀十”期間，廣州實(shí)際在售貨量約5.5萬(wàn)套，其中外圍四區(qū)約3.8萬(wàn)套，中心六區(qū)的貨量?jī)H占兩成。新推貨量中120平方米以下“剛需”產(chǎn)品占六成以上，有效緩解此前中小面積“剛需”產(chǎn)品不足的現(xiàn)象。價(jià)格方面，中心四區(qū)基本3萬(wàn)元/m2起步，番禺、蘿崗等外圍四區(qū)在2萬(wàn)元/m2以下。期間，外圍新貨成市場(chǎng)焦點(diǎn)，二手人氣有所分流。

其次是受房貸收緊的影響，主要體現(xiàn)在四點(diǎn)：一是放款速度緩慢，部分房貸放款延長(zhǎng)至兩三個(gè)月；二是部分房貸審批額度不足，主要是銀行評(píng)估價(jià)滯后于市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格，其中樓齡偏大物業(yè)評(píng)估價(jià)偏低的現(xiàn)象較為突出；三是首套房的優(yōu)惠利率減少，個(gè)別銀行的房貸業(yè)務(wù)量甚至有所收縮。四是部分業(yè)主要求買(mǎi)家一次性付款，挑客現(xiàn)象增加，入市門(mén)檻提高。

再次是中小戶型盤(pán)源不足、部分業(yè)主叫價(jià)明顯偏高，尤以“老四區(qū)”的表現(xiàn)更明顯。9月份以來(lái)業(yè)主心態(tài)走強(qiáng)，議價(jià)空間縮小、惜售、反價(jià)、試價(jià)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。如越秀區(qū)部分優(yōu)質(zhì)學(xué)位房?jī)煞浚袃r(jià)已超過(guò)5萬(wàn)元/m2。從目前中心區(qū)的需求看，100萬(wàn)元以下的低價(jià)樓梯舊樓，仍受部分實(shí)力相對(duì)不強(qiáng)的首置買(mǎi)家追捧；而實(shí)力較強(qiáng)、青睞優(yōu)質(zhì)貴價(jià)盤(pán)（200萬(wàn)元以上）的買(mǎi)家則有逐漸增多態(tài)勢(shì)，其中包括換房改善需求、“賣一買(mǎi)一”以及較具實(shí)力的首置買(mǎi)家。而承受力在200萬(wàn)元以內(nèi)的中端買(mǎi)家的入市比例則緩慢下降，部分買(mǎi)家在市區(qū)難覓性價(jià)比較高的合適單位，或追漲熱情減弱，或轉(zhuǎn)投外圍新房市場(chǎng)。