情景回顧：

一個多月來，家住眉山市東坡區(qū)書香庭院小區(qū)的劉敏(化名)，一直提心吊膽。“總害怕哪天醒來，房子就不是自己的了。”劉敏所居住的房屋，購于兩年前，房款、契稅、維修基金全部繳齊，她也持有正規(guī)商品房買賣合同。但就在一個多月以前，劉敏才知道，自家的房子，早就被開發(fā)商抵押了出去。

“當(dāng)時專門在房管局的網(wǎng)上查過，房子沒有問題，我們順利辦了網(wǎng)簽，網(wǎng)上也顯示我是戶主。”劉敏說，至今她也搞不懂，一套被抵押的房產(chǎn)，為什么能夠通過正規(guī)程序賣給自己。

眉山市場上存在一類項目，相應(yīng)商品房已經(jīng)辦理分戶產(chǎn)權(quán)至開發(fā)商名下后被開發(fā)商抵押給銀行進行融資，但開發(fā)商又繼續(xù)將相應(yīng)房屋對外銷售。但是如果你買了過后，開發(fā)商并沒有還銀行錢，你就根本辦不下來貸款，也無法辦理房產(chǎn)證。就如同上訴情況，買到房子卻發(fā)現(xiàn)自己的房子被開放商抵押了，那么還能順利的拿到房產(chǎn)證嗎?

問題一：開發(fā)商可以將已經(jīng)抵押給銀行的商品房對外銷售嗎?

依據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或提存”以及《房屋登記辦法》第三十四條“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的所有權(quán)，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，除提供本辦法第三十三條規(guī)定材料外，還應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人的身份證明、抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件、他項權(quán)利證書”之規(guī)定，已經(jīng)辦理了抵押登記的房屋是可以對外銷售的，但是應(yīng)當(dāng)取得抵押權(quán)人的書面同意或者將轉(zhuǎn)讓所得價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)以注銷抵押權(quán)，才不會影響后續(xù)貸款、房產(chǎn)證等的辦理。

問題二、購房者買到已經(jīng)抵押的商品房，能正常辦理貸款嗎?

依據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，同一房屋上可以先后設(shè)定若干個抵押權(quán)。因此，購房者購買到已經(jīng)抵押的房屋，從法律上講是可以再次辦理抵押貸款的。 但是，基于再次辦理的抵押權(quán)不是第一順序的抵押權(quán)以及在先的抵押擔(dān)保債務(wù)可能會對之后的抵押擔(dān)保債務(wù)產(chǎn)生不良影響，通常情況下銀行對第二次抵押的商品房會采取非常謹慎的態(tài)度。因此，購房者買到已經(jīng)抵押的商品房，如果未注銷之前的抵押擔(dān)保登記，銀行往往不同意辦理順序在之后的抵押登記，進而向購房者辦理貸款。

問題三、購房者買到已經(jīng)抵押的商品房，能正常拿到房產(chǎn)證嗎?

已經(jīng)抵押的房屋可以對外銷售。但是，如果購房者要取得房產(chǎn)證，首先應(yīng)解除在先的抵押登記，房管部門才可以辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。因此，購房者若要取得所購買商品房的房產(chǎn)證，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)先清償該商品房所擔(dān)保的債務(wù)，然后申請房管部門注銷商品房抵押登記，此時購房者才可以辦理并取得所購商品房的房產(chǎn)證。在商品房存在抵押登記的情況下，房管部門不會為商品房辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。（圖片來源：搜狐焦點）