關(guān)于小區(qū)停車收費漲價問題,律師呂平得到發(fā)改委信件回復(fù)。

開欄語

這是一份記錄四川進程，瞭望民生環(huán)境的“城市備忘錄”。這是一個凝聚社會溫暖、激發(fā)城市夢想的“正能量平臺”。在不斷加速的城市進程中，在快節(jié)奏的都市生活中，我們聚焦川人前行的辛勤與努力，傳遞都市生活的溫暖與正能量，瞭望身處的城市和周邊的政經(jīng)、社會生態(tài)，展現(xiàn)四川城市的未來與美好。我們堅信,四川“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”發(fā)展的路子一定會越走越寬廣。

2015年10月，四川律師呂平就《國家發(fā)展改革委關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見的通知》（以下簡稱《通知》）規(guī)定的“已具備競爭條件”是指什么樣的競爭條件，向國家發(fā)改委申請政府信息公開。

11月12日，國家發(fā)改委做出答復(fù)：為貫徹落實黨的十八大和十八屆三中、四中全會精神，《通知》將住宅小區(qū)停車收費標準交由業(yè)主與接受委托的經(jīng)營者協(xié)商議定，政府不再直接進行干預(yù)。

12月30日，呂平向華西都市報記者解讀了這份回復(fù)函。

成都漲價案

小區(qū)停車200漲到700

業(yè)主7次協(xié)調(diào)降到350

去年9月，成都市紅楓嶺小區(qū)三期的業(yè)主被告知，原價200元每月的停車費，將提高到每月500元，以后按每季度漲100元，最終漲到700元。

這紙公告，讓小區(qū)“沸騰”，甚至驚動了警方。最終，經(jīng)過業(yè)委會與開發(fā)商的7次交涉，開發(fā)商尊重民意，決定下降到350元。

2016年1月1日，該標準正式執(zhí)行的當(dāng)天，華西都市報記者趕往紅楓嶺小區(qū)，部分業(yè)主表示，能承受此價位。

小區(qū)“沸騰”：停車費從200元漲到700元

業(yè)主李女士向華西都市報記者介紹，今年9月，開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)貼出公告，從10月起，上調(diào)小區(qū)車位出租費用，價格從原來的200元每月上漲到500元每月，以后每季度上漲100元，最終漲到700元。

“完全不能接受！”李女士說，紅楓嶺小區(qū)三期的地下停車位，“地面不平，灰塵很大，監(jiān)控系統(tǒng)像素低，大家對每月收200元停車費都有怨言，更別說漲到700元了”。

9月底，這項收費標準即將實施之前，一些車主的停車費到期，因沒按新標準交停車費，被拒之門外，結(jié)果引發(fā)糾紛。成華區(qū)(微博)相關(guān)部門、跳蹬河街道辦以及社區(qū)工作人員、派出所民警都趕來協(xié)調(diào)。最終，被拒之門外的車主得已進入，但雙方的爭議并沒解決。

“業(yè)主們在QQ群上征集意見，把想法和要求匯總后，報給了業(yè)委會?？傊總€月700元，我們是不能接受的。我們小區(qū)不是高檔小區(qū)，業(yè)主也基本是工薪階層，承受不起。”李女士說。

據(jù)理力爭：業(yè)委會跑7趟找開發(fā)商協(xié)調(diào)

收集意見后，業(yè)委會向開發(fā)商發(fā)了函。

“函的內(nèi)容大致為：紅楓嶺小區(qū)與周邊高檔小區(qū)不同，開發(fā)商方面應(yīng)充分進行市場調(diào)查，再給出合理的停車收費定位。”紅楓嶺小區(qū)三期業(yè)委會副主任龔女士向華西都市報記者介紹，函發(fā)過去，沒有得到回應(yīng)，她和其他業(yè)委會成員只得帶著收集到的意見，趕往開發(fā)商辦公地協(xié)商，但無果。

回來之后，業(yè)委會找到社區(qū)請求協(xié)調(diào)，后又上報街道辦，依然未得到滿意答復(fù)。

“紅楓嶺小區(qū)三期一共有4242戶人，車位遠遠不足，如果得不到合理解決，后續(xù)影響一定很大。”龔女士等人再次趕往開發(fā)商的辦公地協(xié)調(diào)，到第5次見面時，開發(fā)商松了口，愿意降100元，但業(yè)主沒有同意。

第6次協(xié)調(diào)時，開發(fā)商同意降到每月420元。業(yè)委會成員要求開發(fā)商在此基礎(chǔ)上，將停車場地面打理干凈、升級門禁和監(jiān)控系統(tǒng)，并在業(yè)主群上公布了這一結(jié)果，但還是被業(yè)主否定。

11月中旬，業(yè)委會再次找到開發(fā)商，傳達了業(yè)主不同意420元每月的意見。

下調(diào)價格：最終定為每月350元

11月19日，開發(fā)商中房集團成都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在小區(qū)貼出公告，宣布停車費從420元的基礎(chǔ)上，下降為350元每月，并包含60元物業(yè)管理費。

由于是假日期間，記者未能聯(lián)系上該公司相關(guān)負責(zé)人了解具體情況，但物管公司經(jīng)理助理高軍華給記者出示了開發(fā)商發(fā)給物管方的調(diào)整車位租金的函。

上面寫著：經(jīng)我公司與跳蹬河街辦、社區(qū)、派出所等相關(guān)部門及業(yè)主委員會多次協(xié)商，公司決定自2016年1月1日起，將紅楓嶺項目自有產(chǎn)權(quán)車位（除豪華車位及字母車位）租賃價格調(diào)整為350元/月（含車位物業(yè)管理費）……

對于這樣的調(diào)整，一部分業(yè)主已能接受。高軍華介紹，目前已有30多位業(yè)主在物管處登記，并繳納了費用。

一位不愿透露姓名的業(yè)主向記者表示，他接受的原因是350元中包含了60元的物管費和“需要上班，沒有精力去爭”。“如果物管費要另外交，我依然不能接受。”他說。

國家發(fā)改委

公共停車設(shè)施漲價

“決定權(quán)”在全體業(yè)主

律師呂平，長期從事住宅小區(qū)業(yè)主維權(quán)類的法律工作。

2015年10月，呂平就《國家發(fā)展改革委關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見的通知》規(guī)定的“已具備競爭條件”是指什么樣的競爭條件，向國家發(fā)改委申請政府信息公開。

較真律師

致函申請政府信息公開

11月12日，國家發(fā)展和改革委回函，雖然表示呂平所問“不屬于《政府信息公開條例》的調(diào)整范圍”，但對其咨詢的事項作出明確答復(fù)：

一、《通知》對放開價格的住宅小區(qū)停車服務(wù)明確限定為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或停車服務(wù)企業(yè)接受委托提供服務(wù)”。目前，我國住宅小區(qū)普遍成立了業(yè)主大會或者業(yè)主委員會，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主行使權(quán)利，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或停車服務(wù)企業(yè)提供停車服務(wù)。也就是說總體上具備了一定的競爭條件?；谏鲜銮闆r，為貫徹落實黨的十八大和十八屆三中、四中全會精神，《通知》將住宅小區(qū)停車收費標準交由業(yè)主與接受委托的經(jīng)營者協(xié)商議定，政府不再直接進行干預(yù)。

二、在放開住宅小區(qū)停車收費的同時，價格主管部門將按照《中共中央國務(wù)院關(guān)于推進價格機制改革的若干意見》要求，健全市場價格行為規(guī)則，加強市場價格監(jiān)管，規(guī)范經(jīng)營者價格行為，保護消費者合法權(quán)益。

“這份答復(fù)，再次明確了住宅小區(qū)公共停車設(shè)施的價格，由代表業(yè)主權(quán)益的業(yè)主大會、業(yè)委會與物業(yè)公司或停車服務(wù)企業(yè)來商議決定。”呂平說，這是針對小區(qū)整體車位的規(guī)定，屬于全體業(yè)主共有的公共停車設(shè)施部分，相當(dāng)于全體業(yè)主自己的房屋，如何處置跟開發(fā)商沒有關(guān)系。

除規(guī)劃的商業(yè)設(shè)施外

其余屬業(yè)主共有

“那么，如何確定‘屬于全體業(yè)主共有的公共停車設(shè)施部分’呢？”

呂平說，這個問題，正是目前成都眾多住宅小區(qū)內(nèi)，業(yè)主與開發(fā)商存在爭議的地方，也是由于業(yè)主法律知識較弱，導(dǎo)致權(quán)屬被混淆的真正原因。

“事實上，只需要確定規(guī)劃圖紙上明確的‘商業(yè)經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施’范圍就可以，除它之外，剩余的公共服務(wù)設(shè)施，都屬于全體業(yè)主共有。這一部分，就包括了公共停車設(shè)施”。

呂平翻出國家建設(shè)部1993年7月16日發(fā)布的《關(guān)于發(fā)布國家標準<城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范>的通知》，其中第六部分“公共服務(wù)設(shè)施”有如此解釋：居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施（也稱配套公建），包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理及其他八類設(shè)施。“除了‘商業(yè)服務(wù)’設(shè)施權(quán)屬開發(fā)商外，其余公共設(shè)施屬全體業(yè)主共有。”

同時，他還翻出2007年1月實施的《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》說，這份規(guī)定對《關(guān)于發(fā)布國家標準<城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范>的通知》作了更進一步的細化。

華西都市報記者看到，這份規(guī)定的第2章第3條第6項明確：住宅小區(qū)的配套設(shè)施應(yīng)按規(guī)模、性質(zhì)確定，與建設(shè)項目統(tǒng)一規(guī)劃，同步實施，配套設(shè)施包括：綠化；機動車、非機動車停車場（庫）；門衛(wèi)（收發(fā)）室；市政設(shè)施；物管用房；全民健身活動場地；垃圾收集點等。

此外，呂平還拿出1992年5月實施的《國家物價局建設(shè)部、財政部、中國人民建設(shè)銀行關(guān)于印發(fā)商品住宅價格管理暫行辦法的通知》，其中第五條商品住宅價格構(gòu)成中已明確：權(quán)屬小區(qū)業(yè)主全體共有的公共停車設(shè)施建設(shè)成本，已計入“住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費”。

“也就是說，這部分設(shè)施的成本已計入了銷售價格，小區(qū)業(yè)主在購買房屋時，已繳納了這部分設(shè)施的建設(shè)成本，其無可厚非地屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)商不能重復(fù)收費，更無權(quán)租售。”他說。

律師再解讀

制定停車價格時應(yīng)充分考慮利益平衡

記者：業(yè)主可通過哪些渠道，明確所在小區(qū)歸全體業(yè)主共有的公共配套服務(wù)設(shè)施？

呂平：兩個方面。一是查看規(guī)劃圖紙，圖紙上對屬于全體業(yè)主共有的公共服務(wù)設(shè)施和屬于開發(fā)商所有的商業(yè)經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施，有明確規(guī)劃和標注；二是到規(guī)劃部門、房屋管理部門查詢報備材料。

記者：如何通俗地理解公共配套服務(wù)設(shè)施的性質(zhì)？

呂平：對于小區(qū)業(yè)主來講，包括停車設(shè)施在內(nèi)的公共配套服務(wù)設(shè)施，就像一把鎖。業(yè)主去買鎖，商家會配上鑰匙。鑰匙的收費（制造費用）已包含在鎖里面。至于鑰匙該怎么用、誰來用，是不是出租給他人、定多高的出租價格，則由代表全體業(yè)主利益的業(yè)委會會同競標成功的服務(wù)企業(yè)來制定，跟開發(fā)商沒有關(guān)系。

記者：業(yè)委會在與停車服務(wù)企業(yè)就公共停車設(shè)施商定價格時，應(yīng)考慮哪些方面，才能真正保證全體業(yè)主利益？

呂平：主要考慮有車業(yè)主和無車業(yè)主的利益平衡。因為小區(qū)公共停車設(shè)施屬于全體業(yè)主共有，它的支出和收入也屬于全體業(yè)主。

記者：若所有權(quán)屬于開發(fā)商的停車位，業(yè)委會在與開發(fā)商、停車服務(wù)企業(yè)商定價格時，又該充分考慮哪些因素？

呂平：同樣是利益平衡。包括開發(fā)商和業(yè)委會，都要對周邊的市場做詳細調(diào)研。既不能讓業(yè)主利益受損，又不能讓開發(fā)商做賠本買賣。

讀四川·沸點

捍衛(wèi)業(yè)主們的話語權(quán)

將定價權(quán)還給全體業(yè)主，發(fā)揮市場對資源的調(diào)配作用，讓業(yè)主和經(jīng)營主體享受平等權(quán)益，是國家發(fā)改委宣布放開住宅小區(qū)停車服務(wù)價格的初衷。

然而，如此利好的政策，卻成了一些小區(qū)停車費大幅上漲的理由。本該在定價上“說了算”的業(yè)委會，也在這一輪變革中，被削弱了話語權(quán)。

究其原因，是業(yè)主不清楚所在小區(qū)是否有屬于全體業(yè)主共有的公共停車設(shè)施、不清楚小區(qū)停車位的定價，可以委托業(yè)委會與開發(fā)商議定，導(dǎo)致出現(xiàn)開發(fā)商一家獨大之局面。

我們推出《住宅小區(qū)停車費亂象調(diào)查》這組報道，一是要明確屬全體業(yè)主共有、為全體業(yè)主服務(wù)的公共停車設(shè)施，其收入與支出由全體業(yè)主支配；二是再次解讀《國家發(fā)展改革委關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見的通知》，明確住宅小區(qū)整體停車收費的標準，應(yīng)由開發(fā)商、業(yè)主和接受委托的經(jīng)營方協(xié)商議定。來源：騰訊網(wǎng)