以房養(yǎng)老兩大障礙是房子產(chǎn)權(quán)年限問題與農(nóng)村住宅難抵押變現(xiàn)

  日前，國務(wù)院對外發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，提出我國將試點(diǎn)開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險，即將房子抵押給銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)，評估后獲得一筆款項，由金融機(jī)構(gòu)按月發(fā)放給抵押人用于養(yǎng)老直到其身故。此舉引發(fā)公眾對“以房養(yǎng)老”的關(guān)切和熱議。

  上周，中國青年報社會調(diào)查中心進(jìn)行的一項調(diào)查發(fā)現(xiàn)(127815人參與)，79.8%的受訪者表示一直在關(guān)注“以房養(yǎng)老”的相關(guān)新聞。93.4%的受訪者認(rèn)為“以房養(yǎng)老”不能代替政府養(yǎng)老。

  85.0%受訪者選擇把房子留給子女

  山東省煙臺市市民許常林(化名)70多歲了，老伴今年年初去世，唯一的兒子在北京，女兒們在煙臺但都不與老父親一起住。他表示不會考慮“以房養(yǎng)老”。“我這房子將來給孩子們再住個50年都沒問題。活著不能只顧自己，讓家人過得更好才算有意義。”他感覺子女也不會贊成自己以房養(yǎng)老，因為之前他想去養(yǎng)老院，兒女們從心理上都接受不了。

  福建省三明市50多歲的市民吳友華(化名)的女兒和女婿準(zhǔn)備在廈門買房結(jié)婚，他最近剛給小兩口湊齊首付的錢。“女婿家是農(nóng)村的，我家也不富裕，能給孩子供完房子就算兩邊老人的最大愿望了。我們現(xiàn)在住的房子剛還完貸，如果臨退休再抵押出去，何時才算是我們的？再說，哪能忙活一輩子不給孩子留點(diǎn)財產(chǎn)？”

  調(diào)查顯示，85.0%的受訪者選擇把房子留給子女，僅8.8%的被受訪者選擇把房子抵押給金融機(jī)構(gòu)。

  北京某研究所職員李海寧是位85后，他擔(dān)心養(yǎng)老金虧空已經(jīng)到了比較嚴(yán)峻的地步，有關(guān)方面才會實行“以房養(yǎng)老”。雖然他現(xiàn)在工作不錯，但要在北京買房很有可能讓父母花光積蓄，“如果是這樣，等他們退休后怎么辦？最終我們會不會被房市和養(yǎng)老拖入惡性循環(huán)？”

  “‘以房養(yǎng)老’并非權(quán)宜之計，這種模式在全世界是得到公認(rèn)的。”北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長烏丹星說，現(xiàn)在一些人對“以房養(yǎng)老”存在誤解，國家提倡“以房養(yǎng)老”是想更好地完善養(yǎng)老體系。養(yǎng)老應(yīng)該是多層次的，“以房養(yǎng)老”是其中有效解決養(yǎng)老問題的一種方式。即便是社會福利較優(yōu)越的西方發(fā)達(dá)國家也在推行“以房養(yǎng)老”，說明這一模式的需求和市場基礎(chǔ)是存在的。

  她同時指出，在中國實施“以房養(yǎng)老”有很多技術(shù)層面的障礙，比如商品房有70年房屋產(chǎn)權(quán)年限，現(xiàn)在不少老人住在老房子里，而金融機(jī)構(gòu)沒法接受產(chǎn)權(quán)只剩10年、20年的房子，“以房養(yǎng)老”啟動就比較困難。

  目前我國實行“以房養(yǎng)老”有哪些困難？民調(diào)發(fā)現(xiàn)首先是“房子產(chǎn)權(quán)年限問題”(30.8%)，其次是“農(nóng)村房屋無法抵押變現(xiàn)”(21.1%)，第三是“養(yǎng)老資源短缺，服務(wù)設(shè)施跟不上”(13.1%)。

  接下來的排序為：家庭倫理難題(11.1%)；房屋價值評估不完善(7.0%)；房地產(chǎn)市場波動(6.5%)；房屋質(zhì)量不好，抵押價值小(4.1%)；金融機(jī)構(gòu)愿意涉足地域有限(2.8%)等。

  87.6%受訪者感覺 “以房養(yǎng)老”不可行，專家意見相反

  目前在美國讀研的江帆介紹，“以房養(yǎng)老”在美國實行15年了，有其實施的現(xiàn)實基礎(chǔ)。首先，老年人容易成為“房子富翁，現(xiàn)金窮人”，子女獨(dú)立后，有現(xiàn)金養(yǎng)老的需求；其次，國外的房產(chǎn)價值評估和保險金融體系相對健全，排除了人們對風(fēng)險的擔(dān)憂；還有很重要的一點(diǎn)是，美國的房產(chǎn)不算支柱產(chǎn)業(yè)，年輕人奮斗個5到7年就可以買下一套，完全沒有必要等著老人遺贈。

  “而國內(nèi)無論從觀念上、硬件上還是配套體系上都不完備，‘以房養(yǎng)老’在現(xiàn)階段只能是適合少數(shù)人的養(yǎng)老方式。”江帆說。

  雖然調(diào)查中多達(dá)87.6%的受訪者感覺，以我國當(dāng)前的實際情況來看“以房養(yǎng)老”并不可行。但是多位專家對這項養(yǎng)老措施表示了明確的支持態(tài)度。

  中國社科院研究生院經(jīng)濟(jì)系博士生陸明濤認(rèn)為，對于不少人擔(dān)心“以房養(yǎng)老”的家庭倫理問題，如果按照國際慣例開征遺產(chǎn)稅后，“以房養(yǎng)老”將成為子女歡迎的養(yǎng)老形式。在一些國家和地區(qū)，遺產(chǎn)稅往往是高稅率的，以至于房產(chǎn)對于子女沒有太大的吸引力，而父母將住房反按揭給銀行，將減少子女向父母支付的贍養(yǎng)費(fèi)用，減輕子女的負(fù)擔(dān)。從中國的發(fā)展趨勢來看，遺產(chǎn)稅開征應(yīng)該只是時間問題。

  “‘以房養(yǎng)老’只是眾多養(yǎng)老模式中的選擇之一，非強(qiáng)制性，也替代不了全面社會養(yǎng)老保障體系的建設(shè)。”烏丹星說，是否以房養(yǎng)老是房屋擁有者的權(quán)利，不是政府的權(quán)利也不是子女的權(quán)利。她提出，沒有房子的人不涉及“以房養(yǎng)老”，有錢的人不需要“以房養(yǎng)老”，“以房養(yǎng)老”最適合部分中間夾心階層的老人，他們有住房，但是手頭缺乏現(xiàn)金。有的地方，這部分老人可能有兩三套房，拿出一套來置換現(xiàn)金很合適；還有一部分失獨(dú)老人，不涉及財產(chǎn)繼承問題，他們可能更需要這種模式。

  清華大學(xué)建筑學(xué)院教授、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專家周燕珉[微博]表示，“以房養(yǎng)老”應(yīng)該是解決養(yǎng)老問題的一個方向。它的適用范圍是中產(chǎn)階級以上的老人。50后、60后是目前房產(chǎn)的主要所有者，他們將來養(yǎng)老可能并不需要在市中心，就可以把自己位置較好的房子通過置換租給年輕人，自己拿著租金去郊外養(yǎng)老。這樣對雙方都有利，城市也會更加有效地運(yùn)作。當(dāng)然在郊外的養(yǎng)老設(shè)施一定要適合老人居住，環(huán)境、醫(yī)療條件、交通要跟上。

  93.4%受訪者認(rèn)為“以房養(yǎng)老”不能代替政府養(yǎng)老

  在烏丹星看來，實行“以房養(yǎng)老”關(guān)鍵要有頂層設(shè)計。首先要完善法律，明確規(guī)定什么樣的老人、金融機(jī)構(gòu)和中介可以做這樣的交易，出了問題怎么解決。否則在中國讓一個老人把房子抵押出去是很難的，不是沒有需要，是心里沒底；第二要有市場共識，包括觀念、模式等。年輕人的養(yǎng)老觀念需要轉(zhuǎn)變，如何處理自己的房子是老人的權(quán)利。不孝卻爭房產(chǎn)是最要譴責(zé)的。“以房養(yǎng)老”模式需要成熟，比如怎么評估、怎么返款、如何在運(yùn)作過程中糾錯等，都需要系統(tǒng)、專業(yè)化的研發(fā)，拿出一套適合絕大多數(shù)人的模式，才會慢慢形成共識，老人才會愿意選擇“以房養(yǎng)老”的模式。

  周燕珉指出，“以房養(yǎng)老”要設(shè)計多種形式供老人選擇。比如，有一些老人不愿意把房賣掉，因為賣房子的錢分給子女后，有子女不愿意養(yǎng)老，老人的保障薄弱了。所以更多老人愿意租賃，就要設(shè)計租賃機(jī)制，可以由金融機(jī)構(gòu)幫助管理，比如由委托機(jī)構(gòu)裝修一下房子，價值就能提升很多。

  “‘以房養(yǎng)老’可以把不動產(chǎn)的價值用活，讓中產(chǎn)階級老人可以通過房子多一種養(yǎng)老選擇。而對于低保、無房等困難老人來說，國家仍要有另外一套保障系統(tǒng)支持。”周燕珉說。

  調(diào)查中，93.4%的受訪者贊同“以房養(yǎng)老”不能代替政府養(yǎng)老。而對于政府亟需解決的養(yǎng)老問題，30.5%的受訪者首選“破除退休養(yǎng)老雙軌制”；22.5%的受訪者希望“完善社會養(yǎng)老服務(wù)體系”；12.7%的受訪者期待“縮小城鄉(xiāng)養(yǎng)老待遇差距”。