迎接小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”傳言的，是一輪力度空前的查處小產(chǎn)權(quán)房行動(dòng)。國土部、住建部要求各地盡快選擇頂風(fēng)違法案件直接予以查處。我省正按照中央兩部委部署，堅(jiān)決查處小產(chǎn)權(quán)房在建、在售行為，目前各市清查結(jié)果已經(jīng)陸續(xù)上報(bào)省主管部門。

近年來，各地?cái)鄶嗬m(xù)續(xù)在控制、清理小產(chǎn)權(quán)房，結(jié)果卻越查越多。這次中央遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度十分堅(jiān)決，能否借著清查的東風(fēng)徹底根治這一頑疾?

二手小產(chǎn)權(quán)房公開賣

2013年底我省各地突擊排查小產(chǎn)權(quán)房，從各地自查上報(bào)到省國土廳和省住建廳的信息看，當(dāng)前有些地方仍然有在建、在售小產(chǎn)權(quán)房，比如淮安就上報(bào)有10宗、用地共80多畝的在建、在售小產(chǎn)權(quán)房。

查處行動(dòng)“風(fēng)頭”上，記者來到南京幾個(gè)較大的小產(chǎn)權(quán)房集中地區(qū)，調(diào)查了解小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和銷售情況。

9日早上，記者來到南京城南大周路附近的韓府茗苑，小區(qū)保安告訴記者，這一帶好幾個(gè)小區(qū)都是小產(chǎn)權(quán)房，要買房子，得去找街道的房產(chǎn)公司。

趕到鐵心橋小學(xué)旁邊的“鐵心房產(chǎn)”，這家街道的房產(chǎn)公司工作人員說，現(xiàn)在沒有小產(chǎn)權(quán)房賣了。透過房產(chǎn)公司的玻璃窗，可以看到一片別墅區(qū)，工作人員承認(rèn)，那是以前賣出去的小產(chǎn)權(quán)房。

走進(jìn)名為“鳳翔新苑”的這片別墅區(qū)，C1棟的女主人張女士正在自家院子里打著毛衣。她說，自己是揚(yáng)州人，不喜歡住鴿子籠一樣的公寓房，無意中聽說這里有別墅在賣，就跑來看。“共有40多棟，我買的時(shí)候只剩下最后一棟了，200多個(gè)平方，花50多萬元就買下來了。”

在鐵心橋?qū)幍ぢ飞系闹袕V置業(yè)門店，工作人員小劉透露，這一帶二手小產(chǎn)權(quán)房交易不少。“我知道最多的一戶，拆遷拿了22套安置房，這些房子總要拿出來租，拿出來賣。”

鄰近的三家房地產(chǎn)中介都表示有小產(chǎn)權(quán)房房源，也有一定的市場(chǎng)需求。在恒諾房產(chǎn)有限公司，店員小王熱情地問：“你需要什么樣的小產(chǎn)權(quán)房?”記者說要?jiǎng)e墅，她翻開房源登記簿，“有!348平方米，加180平方米地下室，還有250平方米的自蓋房，獨(dú)棟。”她立刻給房主打電話聯(lián)系看房。放下電話后，小王說，房主登記的價(jià)格是482萬，剛才主動(dòng)降了60萬元，還表示可以再商量。

鐵心橋街道是南京小產(chǎn)權(quán)房較為集中的地區(qū)之一。那里到底有多少小產(chǎn)權(quán)房?一位街道工作人員說，有幾百萬平方米。距此不遠(yuǎn)的西善橋，是另一個(gè)小產(chǎn)權(quán)房集中區(qū)域，其中一個(gè)小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，就有100萬平方米。

屢禁不絕，根源在哪

“集體土地進(jìn)入市場(chǎng)只有國家征收一條路，而購買集體土地商品房不受法律保護(hù)。對(duì)小產(chǎn)權(quán)房，國土部門的表態(tài)從來就是"非法"二字，并要求各地嚴(yán)肅查處。”省國土資源監(jiān)察總隊(duì)調(diào)研員黃玉明說。

這些年，雖然國家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房一直“聲色嚴(yán)厲”，但小產(chǎn)權(quán)房始終屢禁難絕。

“鳳翔新苑”業(yè)主張女士買小產(chǎn)權(quán)房是看中了房子便宜。“房子便宜，很多南京城區(qū)的、江北六合的，還有外省市的都來買。”的確，記者看到一些居民的車庫里停著皖Q、滬C等外地牌照汽車。

由于沒有土地出讓金成本，小產(chǎn)權(quán)房有巨大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。據(jù)中國家庭金融調(diào)查與研究中心數(shù)據(jù)，2012年全國商品房成交均價(jià)為6993元，而小產(chǎn)權(quán)房成交均價(jià)則為2236元。巨大的成本差異，是市場(chǎng)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房趨之若鶩的根本原因。

“小產(chǎn)權(quán)房屢禁不絕，根子在于地方基層政府。”南京大學(xué)城市與資源學(xué)系教授黃賢金認(rèn)為，不少地方政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房默認(rèn)，甚至支持，背后是利益驅(qū)動(dòng)。“如果政府不支持，不給小產(chǎn)權(quán)房通水、通電、通燃?xì)猓孔釉趺促u得出去?!有的地方過一段時(shí)間就轉(zhuǎn)正一批小產(chǎn)權(quán)房，這是一種實(shí)實(shí)在在的鼓勵(lì)。”

調(diào)查中，記者發(fā)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)多與當(dāng)?shù)鼗鶎诱嘘P(guān)系，不少是街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房產(chǎn)公司自己開發(fā)的房產(chǎn)，有些則是政府交給開發(fā)商運(yùn)作。小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目往往寄生于“失地農(nóng)民安置”、“新農(nóng)村集中居住點(diǎn)建設(shè)”等名正言順的項(xiàng)目之中。

邢先生是銀杏山莊的住戶，2010年，他買了“六躍七”的一套小產(chǎn)權(quán)房躍層，240多平方米，70多萬元，的確便宜。他告訴記者：“銀杏山莊是街道開發(fā)的農(nóng)民安置小區(qū)，建房時(shí)有意多建一些，打個(gè)擦邊球，多余的房源對(duì)外售賣。”

查處小產(chǎn)權(quán)房“只抓現(xiàn)行”，而先前大量興建銷售的存量小產(chǎn)權(quán)房并不涉及。這使得很多地方在上面查處時(shí)避避風(fēng)頭，過后繼續(xù)大興土木，違規(guī)建設(shè)和銷售小產(chǎn)權(quán)房。

存量小產(chǎn)權(quán)房向何處去

邢先生說，如果記者買他的小產(chǎn)權(quán)房，交易憑證只能是雙方簽訂一份合同。小產(chǎn)權(quán)房當(dāng)初到手時(shí)也沒有房產(chǎn)證，只有一份安置協(xié)議。他另一套西善橋的小產(chǎn)權(quán)房，不久前賣掉了，那里小產(chǎn)權(quán)房交易過戶，繳納一部分費(fèi)用，街道可以將原來安置協(xié)議上的名字改成購房者。但安置協(xié)議的法律效力和市場(chǎng)認(rèn)同度與正式的房產(chǎn)“兩證”還是沒法比。這是小產(chǎn)權(quán)房交易的致命風(fēng)險(xiǎn)。

中廣置業(yè)鐵心橋門店的分行經(jīng)理鞠進(jìn)告訴記者，他們店做小產(chǎn)權(quán)房出租，但不做小產(chǎn)權(quán)房買賣。“公司不讓做，因?yàn)橘I賣風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)比一般產(chǎn)權(quán)房要大。”

對(duì)于購買和居住小產(chǎn)權(quán)房的人來說，小產(chǎn)權(quán)房的“非法”身份，似乎是隨時(shí)會(huì)爆炸的定時(shí)炸彈。每當(dāng)政府開始清查小產(chǎn)權(quán)房，很多人就開始提心吊膽。

采訪中，一位國土執(zhí)法部門的基層工作人員說，這次中央和省里決心很大，新建和在售的小產(chǎn)權(quán)房的確難過關(guān)了。不過，他認(rèn)為，有關(guān)“在建、在售”的具體界定并沒有出來，“到底是指2013年以來在建在售的，還是2008年以來在建在售的?所以上報(bào)的數(shù)據(jù)并不一定準(zhǔn)確，處理起來也不太好操作。”

數(shù)字龐大得多的存量小產(chǎn)權(quán)房怎么處理?如果嚴(yán)格依法行政，《土地法》早已對(duì)非法占用國有土地的行為進(jìn)行了界定：符合規(guī)劃的沒收;不符合規(guī)劃的拆除。

但“有法難依”的難處在于，多年積存的小產(chǎn)權(quán)房面廣量大，有數(shù)據(jù)顯示小產(chǎn)權(quán)房已占全國存量住宅近5%，甚至有數(shù)據(jù)說接近30%。果真沒收或拆除，利益受損的住戶太多。

對(duì)于自己的小產(chǎn)權(quán)房會(huì)不會(huì)被拆除，邢先生說“一點(diǎn)都不擔(dān)心”。“我們小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)民的安置房混在一起，我房子的樓下就是農(nóng)民安置房，你怎么拆?”

據(jù)稱，國土資源部、住建部正在研究對(duì)存量小產(chǎn)權(quán)房分類管理的辦法。專家提出，對(duì)某些符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用用途的項(xiàng)目，可通過補(bǔ)交土地出讓金和稅費(fèi)來得到確權(quán)。對(duì)出租中的小產(chǎn)權(quán)房，可以納入社會(huì)保障房體系。