在購買商品房時，每個業(yè)主都要交納一定比例的住宅專項維修資金，少則數(shù)千元，多則幾萬元。這筆錢是用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。然而，不少業(yè)主在入駐小區(qū)多年后，仍不知道如何使用這筆錢。今年12月初，北京市住建委發(fā)布了專項維修資金應(yīng)急使用辦法，其中規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會未按規(guī)定申請應(yīng)急維修的，相關(guān)業(yè)主可以提出代修申請。那么，業(yè)主究竟該怎樣使用專項維修資金呢?北京晨報記者采訪了業(yè)內(nèi)人士、相關(guān)專家，為購房人講解使用這筆錢的方法。

專家解析

解析1

錢去哪兒了?

偉業(yè)我愛我家市場研究院的孔丹說，“業(yè)主買房時，開發(fā)商按照政府的規(guī)定代收專項維修資金。換句話說，開發(fā)商是幫政府的忙，而不是亂收費。”

物業(yè)管理專家舒可心對北京晨報記者說，開發(fā)商代收專項維修資金，應(yīng)該把收上來的錢交給政府有關(guān)部門，可是有個別開發(fā)商把業(yè)主的錢挪作他用了。為了防止開發(fā)商挪用專項維修資金，業(yè)主在交了錢后，一定要催促開發(fā)商提供政府有關(guān)部門出具的專用票據(jù)。

解析2

誰在管理錢?

業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。舒可心告訴記者，專項維修資金的性質(zhì)是業(yè)主專有，但按照法律規(guī)定必須共同使用的。換句話說，雖然錢是業(yè)主交納的，但是每個業(yè)主不能單獨使用這筆錢。購買商品房的業(yè)主剛?cè)腭v小區(qū)時，還沒有成立業(yè)主大會。在業(yè)主大會成立前，業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由北京市住房資金管理部門負責日常管理。

當業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉成立業(yè)主委員會后，業(yè)主就可以通過業(yè)主委員會來管理專項維修資金了。舒可心介紹說，經(jīng)業(yè)主大會決議，業(yè)主委員會可以向政府申請，將本小區(qū)內(nèi)業(yè)主交存的專項維修資金劃轉(zhuǎn)到業(yè)主大會開立的賬戶上。業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應(yīng)當接受所在區(qū)、縣房屋行政主管部門的監(jiān)督。

“目前北京市有不到30%的小區(qū)成立了業(yè)主委員會，并不是每個業(yè)主委員會都來管理專項維修資金，其中有不少小區(qū)還是由政府代管這筆錢的。”舒可心如是說。

解析3

怎樣使用錢?

在孔丹看來，住宅專項維修資金的建立，相當于給住宅做了一個“大病醫(yī)保”。孔丹告訴北京晨報記者，小區(qū)里發(fā)生樓房外墻脫落、電梯壞了等“大病”，經(jīng)過第三方專業(yè)的質(zhì)量檢測機構(gòu)認定需要大修的，業(yè)主就可以動用這筆“醫(yī)保”錢了。

不過，業(yè)主使用專項維修資金，必須按照政府有關(guān)規(guī)定來進行。舒可心說，住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，物業(yè)公司可以根據(jù)維修和更新、改造的項目提出使用建議;沒有物業(yè)公司的，也可以由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。使用建議必須由三分之二以上的受益人(業(yè)主)同意。

舒可心舉例說，比如小區(qū)里的一棟樓發(fā)生電梯壞了，需要該棟樓三分之二以上的業(yè)主同意，才可以動用專項維修資金。而小區(qū)的一個大門壞了，要是動用專項維修資金，就需要整個小區(qū)三分之二以上的業(yè)主同意了。政府有關(guān)部門對使用建議審核同意后，向市住房資金管理部門區(qū)縣管理部發(fā)出劃轉(zhuǎn)專項維修資金的通知。市住房資金管理部門區(qū)縣管理部將所需專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。維修單位就可以用這筆錢修理小區(qū)的外墻、電梯或者大門了。

舒可心還說，在專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，物業(yè)公司可以提出使用方案，其中包括維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算等內(nèi)容，由業(yè)主大會依法通過使用方案。業(yè)主委員會將使用方案報送政府有關(guān)部門備案。然后，業(yè)主委員會就可以通過銀行將所需專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。