“去海外買房”正在成為中國投資者關(guān)注的熱點，私募機(jī)構(gòu)也參與其中。報道稱，美國房地產(chǎn)市場的持續(xù)復(fù)蘇，引發(fā)中國投資者的濃厚興趣，這其中除了個人投資者，還有來自中國的房地產(chǎn)私募基金。最近，一個包含9個項目近2600套出租式公寓的收購大單，在休斯敦被中國私募基金盛世神州美元基金與美國合作企業(yè)聯(lián)手收入囊中，12月10日交割完畢。

據(jù)第一財經(jīng)日報報道，在此之前，盛世神州美元基金已經(jīng)在美國收購了400多套公寓，其中176套在亞特蘭大，252套在休斯敦。

今年以來，美國房地產(chǎn)的復(fù)蘇已成事實。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(NAR)的數(shù)據(jù)顯示，2006年7月美國房價的中位數(shù)達(dá)到了泡沫頂端23.04萬美元，2011年7月這個數(shù)字下跌了25.7%，而今年美國房地產(chǎn)市場持續(xù)復(fù)蘇，7月的房價中位數(shù)水平已經(jīng)超過22萬美元。

美國房地產(chǎn)的回暖行情，吸引眾多基金和機(jī)構(gòu)的目光。今年2月，萬科集團(tuán)(萬科藍(lán)山萬科幸福匯)與素有“美國頭號房企”之稱的鐵獅門公司簽約，合作開發(fā)舊金山富升街201地塊，首次進(jìn)軍美國。6月，SOHO中國(00410.HK)實際控制人潘石屹、張欣夫婦牽頭的一家財團(tuán)，以7億美元價格購得紐約通用大廈40%股權(quán)。

近期，綠地集團(tuán)在紐約布魯克林投資公寓的消息也不脛而走。復(fù)星國際也以大手筆7.25億美元買下了曼哈頓地標(biāo)性建筑。據(jù)Real Capital的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中國今年在美物業(yè)交易額已經(jīng)從2011年的11億美元增長到了17億美元。

在美國房地產(chǎn)的這一波觸底回升行情中，一些城市還出現(xiàn)了中國房地產(chǎn)私募基金的蹤影。

“休斯敦最近火極了。”日前，盛世神州美元基金董事長張民耕在北京接受采訪時說，由于項目已經(jīng)談妥，本月初他們的團(tuán)隊去往休斯敦做盡職調(diào)查，有些人只能住在機(jī)場旁邊的酒店，因為“城里的酒店全滿了”。

張民耕說：“盛世神州美元基金之所以創(chuàng)立，有三個方面的原因：房地產(chǎn)經(jīng)過十年的發(fā)展，其金融屬性日益突出;2007年，中國合伙企業(yè)法出臺;受美國合作方合組基金建議的影響。其中，第三個原因尤其重要。”

在張民耕看來，中國人自己在美國買房，作為自住是不錯的選擇，但作為投資是不可取的，如果私人單打獨斗，經(jīng)營成本、維護(hù)成本、稅務(wù)成本都將非常高。

最近在休斯敦收購的2600套公寓，盛世神州美元基金選擇與本土開發(fā)商、經(jīng)營商進(jìn)行緊密合作，采取雙GP結(jié)構(gòu)，前者出資80%左右，后者出資20%左右。雙方資金一般占項目總投資額的30%左右，另外70%則從美國本土銀行貸款。

對于投資美國，張民耕的看法是：“在全球經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，別的地方掙錢可能比美國更難，在美國別的行業(yè)可能比房地產(chǎn)更難，所以錢都扎堆到了美國的房地產(chǎn)業(yè)。”

在中國的地產(chǎn)大佬中，持有類似觀點的，還不止他一個。今年5月，富力地產(chǎn)(富力又一城富力盛悅居)(02777.HK)董事長兼總裁張力接受采訪時曾說，作為沉淀了十年的房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在其實是走出去最好的機(jī)會，他坦言目前富力地產(chǎn)也有進(jìn)入美國投資的打算，已經(jīng)考察了不少項目，“要搞就搞大的，投資起碼十幾億美元的。”

中國企業(yè)投資美國的話題已不新鮮，疑問在于，投資美國房地產(chǎn)，機(jī)遇和風(fēng)險幾何?

2012年11月，瑞士信貸公司亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬在公開場合分析稱，美元已經(jīng)進(jìn)入了一個中期的上升期，美國的房地產(chǎn)處于在這一代人一輩子只能遇到一次的大底局面。

對于今后美國房地產(chǎn)市場的走勢，2013年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎得主、曾于2005年下半年預(yù)言美國房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的羅伯特·席勒(Robert Shiller)的看法是，從美國范圍看，房價是適當(dāng)?shù)?，他目前并不是很?dān)心樓市泡沫。席勒稱：“我們剛剛經(jīng)歷美國史上最大的房地產(chǎn)泡沫，所以我預(yù)計在我有生之年不會出現(xiàn)第二次。”

盛富資本國際有限公司CEO黃立沖表示，2008年次貸危機(jī)后，美國很多城市房價下跌，除了紐約、舊金山等地由于有全球化客戶跌幅不大外，二三線城市均跌幅很大，有些城市的房價幾乎跌成了土地的價格，因此，從目前來看，復(fù)蘇后的美國房價整體還在向上走。他認(rèn)為，投資美國物業(yè)，關(guān)鍵點在于租金要跑贏貸款成本，從而獲得杠桿。

不少人都看好此時進(jìn)入美國房地產(chǎn)的時機(jī)，但對于赴美投資，也有人認(rèn)為，就房地產(chǎn)而言，在國內(nèi)的投資回報率更為可觀。正在涉足“另類投資機(jī)構(gòu)”的華強(qiáng)資本CEO艾曉峰認(rèn)為，美國樓市有點觸底反彈跡象，通過購買公寓進(jìn)行出租獲取回報，這種方式是恰當(dāng)?shù)模南敕ㄊ牵?ldquo;長遠(yuǎn)來看，賺快錢在國內(nèi)”。

“美國房價的上漲周期一般有7~10年，只要在這個之前退出就沒問題，而且美國市場交易也是極其頻繁的。”對此，張民耕有自己的計劃，即基金五年期滿后，可能選擇賣掉全部物業(yè)，也可能進(jìn)行財務(wù)重組。

另據(jù)報道，最近新發(fā)布的《中國豪宅報告》顯示，財富品質(zhì)研究院共調(diào)研了340位豪宅業(yè)主，分布在全國29個主要城市，身價普遍在1000萬元以上，其中身價超過1億元的有86位，占總調(diào)研數(shù)量的25%。

報告顯示，中國富豪普遍認(rèn)為超過3000萬元的房產(chǎn)才可以稱為豪宅，另有12%的被調(diào)研者認(rèn)為總價超過1億元的房產(chǎn)才能算做豪宅，其比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于目前億級豪宅的實際比例。然而在面臨購買豪宅的具體問題上，中國富豪還是變得務(wù)實起來。在被調(diào)研的富豪中，普遍認(rèn)為2000-5000萬元價格區(qū)間的豪宅價格是他們更愿意購買的，其中有興趣購買億級豪宅的富豪只占2%，而且還不是實際購買量。

此外，調(diào)研結(jié)果還表明，中國富豪大部分具有境外購買房產(chǎn)的想法，并接觸過各類境外房產(chǎn)信息，這一比例達(dá)到驚人的67%，只有12%的中國富豪表示堅決不會考慮在境外購買房產(chǎn)。