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購(gòu)房寶典:購(gòu)學(xué)區(qū)房的N種風(fēng)險(xiǎn)

與學(xué)校有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)

一般公認(rèn)的學(xué)區(qū)房的概念是,在幼兒園升小學(xué),小學(xué)升初中時(shí)在學(xué)校所規(guī)劃的吸收孩子入學(xué)的學(xué)區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)就叫學(xué)區(qū)房。

學(xué)區(qū)房的政策風(fēng)險(xiǎn)

最大的一個(gè)政策風(fēng)險(xiǎn)就是戶口遷入年限和取得房產(chǎn)證年限的變動(dòng),有人總結(jié)了一句話叫“五年一大變,三年一中變,一年一小變”,意思就是學(xué)校的主管部門經(jīng)常會(huì)根據(jù)不同的情況,改變年限。比如,在購(gòu)房時(shí)規(guī)定落戶一年就能就近入學(xué),而等你快入學(xué)時(shí)又可能變成了兩年。還有另一種情況,買房時(shí)在學(xué)校規(guī)劃地段內(nèi),準(zhǔn)備入學(xué)時(shí)有可能被劃出地段。

學(xué)校本身發(fā)生變化的風(fēng)險(xiǎn)

學(xué)校自身的教育資源配置出現(xiàn)問(wèn)題,導(dǎo)致教學(xué)質(zhì)量下降,該學(xué)校片區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下降。另一種情況則恰恰相反,一直以來(lái)一所教學(xué)質(zhì)量不高的學(xué)校,因?yàn)樽陨淼淖兏镆卉S成為一所重點(diǎn)學(xué)校。

確認(rèn)招生范圍 注意門牌號(hào)

買學(xué)區(qū)房時(shí)一定要看準(zhǔn)房子的位置,差一個(gè)號(hào)碼可能就被安排到另外一個(gè)學(xué)區(qū)。尤其要注意查看房屋的單號(hào)或雙號(hào),是尾號(hào)時(shí)就要更加注意?,F(xiàn)在是人為地將學(xué)區(qū)房劃分復(fù)雜化,即使在學(xué)校周邊的房子也有可能不屬于該學(xué)區(qū),所以購(gòu)買學(xué)區(qū)房一定要認(rèn)真。

學(xué)區(qū)房并不是所有人認(rèn)為的那樣,“就近原則”離得近就可以入學(xué),要仔細(xì)確認(rèn)名校招生范圍。有些樓盤就在學(xué)校旁邊,可學(xué)區(qū)并不對(duì)口,容易受開(kāi)發(fā)商的誤導(dǎo),最后影響了子女教育。

學(xué)區(qū)房購(gòu)買的各種糾紛

以上情況是與學(xué)校有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn),下面我們主要講一下與房有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。學(xué)區(qū)房的房源一般分為兩類,一類是一手商品房,即直接從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買的房屋,另一類是二手房即存量房。

一手房的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在房產(chǎn)證的辦理。例如,在簽商品房預(yù)售合同時(shí),開(kāi)發(fā)商承諾入住后一年,即可頒發(fā)房產(chǎn)證,但實(shí)際情況是頒發(fā)房產(chǎn)證的時(shí)間,被一拖再拖,遲遲辦不下來(lái),導(dǎo)致業(yè)主子女無(wú)法上學(xué)。

二手房的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)多一些,主要集中在產(chǎn)權(quán)糾紛、戶口糾紛、房產(chǎn)中介虛假信息糾紛、賣方惡意漲價(jià)糾紛。

產(chǎn)權(quán)糾紛

第一類產(chǎn)權(quán)糾紛,又可分為兩種,一種是共有人之間糾紛,另一種是產(chǎn)權(quán)不清晰導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的糾紛。

先說(shuō)第一種共有人之間的糾紛。我們就曾經(jīng)遇到這樣一個(gè)案例,在北京海淀區(qū)某著名的學(xué)區(qū)房片區(qū)內(nèi),張女士從劉先生處購(gòu)買了一所房產(chǎn)準(zhǔn)備為自己孩子上學(xué)所用,在張女士支付完首付款后,突然接到另外一位劉先生打來(lái)的電話,明確告知她所購(gòu)買的房屋還在遺產(chǎn)訴訟糾紛當(dāng)中,希望她放棄購(gòu)買,因?yàn)楦灱s的那位劉先生只是房產(chǎn)共有人之一,不是唯一所有權(quán)人,因此,跟她簽訂的合同存在瑕疵。

為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況?因?yàn)榇蠖鄶?shù)的學(xué)區(qū)房都屬于年代比較久遠(yuǎn)的房屋,而房產(chǎn)的原所有人很可能已經(jīng)去世,這類房屋很可能發(fā)生遺產(chǎn)繼承糾紛。也正是因?yàn)檫@種特殊性,我們必須提醒大家在購(gòu)買年代比較久遠(yuǎn)的學(xué)區(qū)房時(shí),一定要向賣方詳細(xì)詢問(wèn)房屋的來(lái)源,是從市場(chǎng)購(gòu)得,還是繼承取得,并將房屋的來(lái)源情況,作為合同的一部分寫入房屋買賣中,以保障自己的權(quán)益。

產(chǎn)權(quán)糾紛的另一種情況是,房屋的產(chǎn)權(quán)能否過(guò)戶。說(shuō)到這一點(diǎn),很多人可能認(rèn)為夸大其詞,其實(shí)這種情況在很多單位房改房的小區(qū)內(nèi)最為常見(jiàn)。因?yàn)?,有些單位的房改并不徹底,?dǎo)致賣房人雖然有產(chǎn)權(quán)證,但始終不能從單位拿到上市交易審批表,從而導(dǎo)致合同無(wú)法履行。我們?cè)?jīng)處理過(guò)這樣一個(gè)案子,在北京天壇附近的某學(xué)區(qū)房,楊先生樓上鄰居的房子可以上市交易,但楊先生的房子單位就是不同意賣,導(dǎo)致楊先生向買房人支付了一筆違約金。因此,在購(gòu)買學(xué)區(qū)內(nèi)單位房改房時(shí),一定要問(wèn)清楚房屋交易是否需要上市交易審批表。

戶口糾紛

戶口糾紛分為兩種情況,一是賣方的戶口沒(méi)有從房屋內(nèi)全部遷出,按照一般的一房一戶的戶籍管理原則,買房人的戶口無(wú)法遷入。另一種是有些地方的特殊情況所致,一房可以有一個(gè)以上的戶口本,但賣房子女還在學(xué)校就讀,該學(xué)校拒絕接收同一房屋內(nèi)的另外一個(gè)戶口的子女入學(xué)。

不管是哪一種情況,最好的預(yù)防對(duì)策就是在房屋買賣合同中約定,如果原房主不將戶口遷出,應(yīng)該支付多少違約金,并且這種違約金一定要按天計(jì)算,每逾期一天遷走,就要承擔(dān)一定的違約金。只有這樣加重違約方的負(fù)擔(dān),才能保證交易安全。

除了在合同中約定違約責(zé)任外,在決定購(gòu)買該學(xué)區(qū)房前,最好是與賣方一起到房屋所在地公安機(jī)關(guān),共同核實(shí)房屋內(nèi)戶口情況。

房產(chǎn)中介虛假信息糾紛

這類糾紛直接與房產(chǎn)中介的職業(yè)素質(zhì)有關(guān)系,我們遇到的大多數(shù)案子,都是中介運(yùn)用自身的信息優(yōu)勢(shì)忽悠買賣雙方簽協(xié)議,等發(fā)生糾紛后,自己置身事外,坐山觀虎斗。

給大家介紹一個(gè)案例,楊女士有一居室想要出售,房產(chǎn)中介小王為了得到這套房源,就向楊女士暗示,自己通過(guò)朋友關(guān)系獲知楊女士的這套房產(chǎn)所在的小區(qū)明年就會(huì)被劃歸為學(xué)區(qū)房,到時(shí)房?jī)r(jià)一定會(huì)大漲。楊女士聽(tīng)了小王的話,就將該房屋交給小王他們店掛牌銷售。后來(lái),小王就將此房推薦給趙女士,并跟趙女士介紹說(shuō),聽(tīng)房主說(shuō)此房明年劃歸學(xué)區(qū)房。如果今年購(gòu)買,明年一定能賺一大筆。結(jié)果楊女士與趙女士就在小王的撮合下,簽訂了買賣合同,并支付房款。但到了第二年此房并未被劃為學(xué)區(qū)房,這時(shí)趙女士先找到楊女士討要說(shuō)法,楊女士覺(jué)得很委屈。二人便一起找到了中介小王,小王解釋說(shuō),自己當(dāng)時(shí)只是推斷可能會(huì)成為學(xué)區(qū)房,這本身就是一種風(fēng)險(xiǎn)。

后來(lái),因?yàn)闂睢②w沒(méi)有證據(jù)證明當(dāng)時(shí)小王存在欺騙,訴訟請(qǐng)求被法院駁回。我們給大家的提示是,目前我國(guó)房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)水平參差不齊,不管是賣方還是買方在決定交易前,一定要去學(xué)?;蚱渖霞?jí)主管部門核實(shí)情況,再?zèng)Q定是否交易。

賣方惡意漲價(jià)糾紛

這類糾紛是最常見(jiàn)的一類,說(shuō)白了就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快,賣方想多賺錢,并且只要違約金的數(shù)額低于房?jī)r(jià)上漲的幅度,賣方就敢違約。預(yù)防賣方惡意漲價(jià)的違約行為,最好的辦法就是在合同中約定相對(duì)較高的違約責(zé)任,使賣方不敢越雷池半步。

一般我們都是這樣約定,首先約定延期履行的違約金,在明確約定了支付首付款或剩余房款后,一定時(shí)間內(nèi)就開(kāi)始按天計(jì)算賣方遲延履行的違約金。

其次,還要約定如果出現(xiàn)一房二賣或多賣時(shí),要支付不低于總房款20%的違約金。

最后,還要約定如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,違約金不足以補(bǔ)償損失的,應(yīng)按照買方實(shí)際的差額損失賠償。

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