中國的房產(chǎn)價(jià)格近十年來一直保持著上漲的趨勢，雖然政府不斷出臺調(diào)控政策，但消費(fèi)者的感覺卻是越調(diào)越漲。房價(jià)上漲的核心原因到底是什么?北京、上海、深圳等城市最近推出的新調(diào)控政策是否有效?最近李嘉誠和潘石屹等房地產(chǎn)界的大佬集中拋售手中的物業(yè)，這是不是意味著業(yè)界對這個(gè)行業(yè)前景的判斷已經(jīng)出現(xiàn)了分歧?2014年上海乃至全國的房價(jià)又會呈現(xiàn)何種走勢?面對這些問題，第一財(cái)經(jīng)《頭腦風(fēng)暴》節(jié)目邀請了業(yè)界、學(xué)術(shù)界和相關(guān)機(jī)構(gòu)的代表進(jìn)行了探討。

嘉賓：

倪建達(dá) 上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的會長、上海城開集團(tuán)有限公司董事長

蔡為民 復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心特約研究員

梁偉平 安居客集團(tuán)首席執(zhí)行官兼董事長

華偉 華師大房地產(chǎn)系主任

陳晟 中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長

王鈺林 住建部政策研究中心研究院教授

1

房價(jià)不斷上漲，甚至越調(diào)越高，核心原因是什么？

“最大的問題是我們沒有用市場的方式來解決我們中國人未來發(fā)展中的預(yù)期問題。這幾年為什么越調(diào)越高，關(guān)鍵的問題是用地的供應(yīng)越來越少，然后政府一調(diào)控說要解決老百姓的住房問題，就造保障房，住宅用地進(jìn)入市場少，供需推動它的價(jià)格。”

陳晟：中國的房價(jià)上漲的核心問題是供應(yīng)不足的問題，比如說，上海前十年我們已經(jīng)供應(yīng)了三億平方米，后十年，我們按照最極端的容積率測算，大概也就只能供應(yīng)2.6億平方米，也就是說在我們18億畝耕地紅線不變化的情況下，特大型城市供不應(yīng)求的局面是無法改變的，好在我們現(xiàn)在開始抓住了供應(yīng)學(xué)派，可能要涉及到一些農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)的新的入市問題。另外告訴大家一組數(shù)據(jù)，我們現(xiàn)在M2的余額大概是一百萬億左右，我們把所有中國人的房子測算過，大概也值一百萬億，也就是說如果不是房子承載了這些通脹，或者是投資需求的話，我們現(xiàn)在吃的雞蛋或者喝的水大概都是十塊或者二十塊。所以從某個(gè)角度來說，未來還是要解決房屋的居住屬性和投資屬性的問題。

華偉：根本的原因我認(rèn)為十八屆三中全會已給了答案，就是市場的歸市場，政府的歸政府。如果說2003年的時(shí)候均價(jià)是四千塊，當(dāng)時(shí)我們說泡沫嚴(yán)重，結(jié)果今天到了兩萬八，這個(gè)泡沫還沒有破，說明當(dāng)時(shí)的判斷是個(gè)錯(cuò)誤。當(dāng)時(shí)調(diào)控就是政府赤膊上陣，干了很多應(yīng)該市場干不應(yīng)該它干的事兒。抱著汽油去救火，愿望是好的，結(jié)果燃起了房價(jià)上漲的熊熊烈焰。然后為了糾正這個(gè)錯(cuò)誤，它拿更多的柴油、天然氣倒進(jìn)去。調(diào)控樓市是對的，但是以單一的房價(jià)指標(biāo)來調(diào)控，那恐怕就有問題。所以第一個(gè)問題是政府越位。第二個(gè)市場失衡，現(xiàn)在說市場該做80%，政府制定游戲規(guī)則和監(jiān)管，剩下的該市場決定。如果說真的要房價(jià)不漲的話，讓上海、北京一步漲到頭，它如果沒有20%以上的漲幅，投資客就不會進(jìn)場，一步漲不到位，今天漲明天漲，所以今天買今天賺，明天買明天賺，投資客永遠(yuǎn)只賺不賠。

王鈺林：實(shí)際上房價(jià)全國基本都在漲，這是和國家整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢相一致的。但是房價(jià)這段時(shí)間漲有特殊的原因，是我們外力太大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力太足。如果經(jīng)濟(jì)不好沒有錢，老百姓沒錢，銀行沒錢，房地產(chǎn)就不行。這是一個(gè)方面，第二方面是我們現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段決定的。講市場供求關(guān)系，拿“供”來解決“求”的問題，目前在中國行不通，因?yàn)樗?ldquo;求”全集中在大城市，中小城市則沒有出路。如果大家都愿意到縣里面，到一些小城市去居住生活，我們的房市場就穩(wěn)定了。第三點(diǎn)，現(xiàn)在主要平衡的是投資和消費(fèi)，尤其是我們的投資和消費(fèi)現(xiàn)在都往房地產(chǎn)集中，把這個(gè)市場要擠爆了。如果家庭存款有比它選擇更好的地方，房地產(chǎn)就輕松了。如果我們的企業(yè)投資有更好、更穩(wěn)定的的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)也輕松了。第四點(diǎn)是我們的住房分配制度沒有完全建立起來，建立起來以后，可能我們的市場壓力會減輕。

倪建達(dá)：關(guān)鍵的問題是，為什么改革開放三十年，在最近的七八年時(shí)間房價(jià)這樣漲?我認(rèn)為，最近的這個(gè)十年，是混亂的十年，是政策倒退的十年，是市場崩潰的十年。當(dāng)我們生活在恐懼中的時(shí)候，你手上總得要抓住點(diǎn)什么。能抓住的是什么呢?錢存銀行里面，抵不過通脹;投股市，也會讓你從富翁變成負(fù)翁。那到什么地方去呢?就覺得房子比較靠譜。大家都想同一個(gè)問題的時(shí)候，我們中國夢的第一個(gè)夢就是房子的夢了。這是房價(jià)上漲的第一個(gè)原因。第二個(gè)原因就是投資渠道和金融政策的不明朗。當(dāng)大家覺得很辛苦、很努力的地去掙錢，而掙來的錢面臨巨大貶值的時(shí)候，除了買房子，老百姓沒有地方投資。在這樣的情況下，加上政府權(quán)力的高度集聚，政府的雄心越來越大，然后越來越偏離市場的方向，導(dǎo)致了價(jià)格一路離開我們工薪階層，離開我們大眾的心理要求。所以我認(rèn)為，最大的問題是我們沒有用市場的方式來解決我們中國人未來發(fā)展中的預(yù)期問題。這幾年為什么越調(diào)越高，關(guān)鍵的問題是用地的供應(yīng)越來越少，然后政府一調(diào)控說要解決老百姓的住房問題，就造保障房，住宅用地進(jìn)入市場少，供需推動它的價(jià)格。