小產(chǎn)權(quán)房是民間對應(yīng)合法產(chǎn)權(quán)房的俗稱，它一直徘徊在法律的邊緣。當政府多次明令清理小產(chǎn)權(quán)房時，一些小產(chǎn)權(quán)房項目還在暗地里出售著……在十八屆三中全會召開后，借著農(nóng)村集體建設(shè)用地上市的“暖風(fēng)”，不少小產(chǎn)權(quán)房項目打出“轉(zhuǎn)正”的口號，提高了小產(chǎn)權(quán)房的價格。隨著國家兩部門下發(fā)緊急通知，小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”推測似乎變得遙遙無期。小產(chǎn)權(quán)房，究竟該不該買?這是消費者最關(guān)心的話題。對此，北京晨報記者進行了調(diào)查，采訪了業(yè)內(nèi)人士、法律人士，他們都認為購買小產(chǎn)權(quán)房存在很大風(fēng)險。

買小產(chǎn)權(quán)房的人們

花180萬買個躍層房

當政府多次命令清理小產(chǎn)權(quán)房的時候，一些小產(chǎn)權(quán)房項目還在暗地里出售著。消費者林琳(化名)剛買了一套小產(chǎn)權(quán)房。林琳告訴北京晨報記者，她是河北人，嫁給北京小伙子，兩人婚后住在婆家。

“今年初，我在網(wǎng)上看到北京有個小產(chǎn)權(quán)房出售，比周圍的商品房便宜很多。”林琳說，她對家里人說了小產(chǎn)權(quán)房的事，一家人商量后決定購買小產(chǎn)權(quán)房。林琳按照網(wǎng)上留的電話，與房主王峰(化名)取得聯(lián)系。王峰說自己的小產(chǎn)權(quán)房是上、下兩層的躍層，大約140多平方米，總價180萬元。

王峰告訴林琳，多年前，當?shù)匾粋€村子蓋起了幾棟小產(chǎn)權(quán)房，價格為2000元/平方米左右，他花了30多萬元買了這套小產(chǎn)權(quán)房。林琳與王峰談了幾次，但是對方一點價格都不降。林琳和家人最終花了180萬買下小產(chǎn)權(quán)房。后來，王峰帶著林琳去村委會辦理了產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，房產(chǎn)證上房主的名字變?yōu)榱至盏钠牌拧?/p>

購房人疑問“轉(zhuǎn)正”

雖然林琳和家人買了小產(chǎn)權(quán)房，但他們也有了鬧心的事，那就是小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)問題。林琳向記者出示了小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證，房產(chǎn)證里面記載了小產(chǎn)權(quán)房的面積為140多平方米，使用年限為70年，此證只限于在村域內(nèi)使用。林琳與王峰去村委會辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)時，村委會在變更一欄蓋了章。

林琳問記者，“聽說小產(chǎn)權(quán)房會轉(zhuǎn)正，你知道是什么時候嗎?”記者搖了搖頭，林琳又說，“要是小產(chǎn)權(quán)房能轉(zhuǎn)正就好了，這樣我們住著就更踏實了。”記者走進這個村子的村委會辦公室，詢問該村小產(chǎn)權(quán)房能否“轉(zhuǎn)正”。村委會的工作人員說，“不好說，現(xiàn)在還轉(zhuǎn)不了正。”記者追問說，“那房本上寫的70年產(chǎn)權(quán)，有沒有保證啊?”該工作人員毫不遲疑地說，“70年產(chǎn)權(quán)，村里會遵守的。”

市場交易尚未降溫

兩居室三個月漲20萬

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與大產(chǎn)權(quán)房的交易不同的是，小產(chǎn)權(quán)房的買賣過程中，沒有限購，沒有交稅等條件，但購房人無法辦理貸款，都要全額支付房款。

一家二手房中介公司的銷售人員說，2004年，朝陽區(qū)一個小產(chǎn)權(quán)項目出售，當時房價3000元/平方米，當?shù)赝粫r期開盤的商品房項目比該小產(chǎn)權(quán)項目每平方米貴1000多元。如今，小產(chǎn)權(quán)房價漲到23000元/平方米，而商品房已經(jīng)漲到近4萬元。

銷售人員說，隨著周圍商品房價格上漲，該小產(chǎn)權(quán)房價格也在一直上漲。“我們今年8月賣了一套兩居室小產(chǎn)權(quán)房，總價200萬元。三個多月后，同樣面積的小產(chǎn)權(quán)房售價漲到了220萬元。”

中介堅稱有望轉(zhuǎn)正

對于小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)問題，中介公司銷售人員毫不避諱，他直言說，“過了八九年，這個小產(chǎn)權(quán)房項目的房本一直沒有下來。”不過，銷售人員堅持稱，“這里的房子不會拆的，等房子轉(zhuǎn)正了，房本就會下來。”

但是，有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的時間，銷售人員說“您只能等著”。銷售人員還以十八屆三中全會《決定》說事兒，稱“農(nóng)村集體建設(shè)用地一上市，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的機會就更大了。”銷售人員還勸記者說，“小產(chǎn)權(quán)房要是能轉(zhuǎn)正，肯定還會漲價的，您要是打算買房還是趁早吧。”

業(yè)內(nèi)人士“不看好”

雖然小產(chǎn)權(quán)房的市場交易不斷，但是房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士對小產(chǎn)權(quán)房的前景并不看好。北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志對記者說，“小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)在不可能轉(zhuǎn)正。”

陳志分析說，小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)正的根本原因是農(nóng)村集體土地不能進入市場流轉(zhuǎn)，十八屆三中全會公報提出，“要賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，只是確定了一個大的方向。至于農(nóng)村集體建設(shè)用地怎樣上市，該由哪個部門來確權(quán)等相關(guān)問題，都沒有明確的規(guī)定。

陳志說，城市土地之所以可以進入市場流轉(zhuǎn)，是因為有關(guān)部門在憲法的框架下，對我國土地管理法進行了修改。農(nóng)村集體建設(shè)用地進入市場流轉(zhuǎn)，也要走這樣的程序，通過法律對此類土地的交易進行規(guī)范。修改法律要經(jīng)過一定的程序，不是一件簡單的事，也不是一天兩天就能完成的。

“現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的說法，都是不合法的。”陳志說，在十八屆三中全會后，有些人吹起小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的風(fēng)，坑騙消費者，鼓動他們購買小產(chǎn)權(quán)房，這樣的做法都是不對的，沒有依法行事。

律師認為“風(fēng)險大”

小產(chǎn)權(quán)房，究竟該不該買呢?對于這個問題，北京市隆安律師事務(wù)所律師陳旭說，“消費者最好不要買小產(chǎn)權(quán)房，因為購買小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險很大。”

陳旭告訴記者，國家兩部門下發(fā)緊急通知，再次“叫停”小產(chǎn)權(quán)房，目前在建、在售的小產(chǎn)權(quán)房項目肯定是違法的。“如果消費者購買了此類房產(chǎn)，有朝一日，有關(guān)部門把房子拆了，消費者還真沒有轍。”

在陳旭看來，村委會或鄉(xiāng)政府建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，如果沒有規(guī)劃，也沒有交稅，就不符合國家有關(guān)法律規(guī)定。陳旭提醒廣大消費者說，一旦消費者購買小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)糾紛，購房人將很難得到法律的保護，購房人的維權(quán)會變得很困難，購房人的損失將難以得到賠償。