用商業(yè)自持達(dá)到長期拖欠目的 自留幾套房造成項(xiàng)目沒賣光假象 做高成本和貸款利息

上周，央視曝光了45家知名房企合計(jì)拖欠土地增值稅3.8萬億后，遭到了任志強(qiáng)領(lǐng)銜的一眾開發(fā)商們的隔空罵戰(zhàn)。最終，3.8萬億元的欠稅總額雖遭到國稅總局的否認(rèn)，但無疑將“土地增值稅難增”這一長期存在的問題暴露在公眾的視野下。

事實(shí)上，土地增值稅雖然與大部分購房人無關(guān)，但卻是監(jiān)管開發(fā)商炒地、捂盤，限制房企暴利的重要稅種。不過，由于開發(fā)商們的各種避稅手段，導(dǎo)致土地增值稅一直處于清算時(shí)間多被拖延、扣除項(xiàng)目繁雜的難征狀態(tài)。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，央視關(guān)于土地增值稅黑洞的曝光，雖然在統(tǒng)計(jì)上有所出入，但關(guān)鍵在于“捅破了長久以來的窗戶紙”，釋放了將會(huì)對(duì)土地增值稅嚴(yán)格清算的信號(hào)。

刻意不滿足“清算”條件

此前央視關(guān)于房企拖欠土地增值稅的報(bào)道，立即遭到地產(chǎn)大佬們的炮轟,華遠(yuǎn)地產(chǎn)(華遠(yuǎn)九都匯)的任志強(qiáng)帶頭指責(zé)其“無知”。他堅(jiān)持說，企業(yè)在項(xiàng)目預(yù)繳增稅時(shí)就必須預(yù)提應(yīng)交未交的土增稅成本，并列入公布的科目中說明這些應(yīng)交而未交稅項(xiàng)，但未達(dá)到稅法規(guī)定的結(jié)算條件時(shí)，可以不交，并不違背稅法。

而任志強(qiáng)提到的“達(dá)到結(jié)算條件”是什么條件呢?根據(jù)國稅總局的相關(guān)文件規(guī)定，項(xiàng)目全部完成或完成85%以上，政府稅務(wù)部門認(rèn)為時(shí)間合適才會(huì)進(jìn)行結(jié)算。但這幾年房價(jià)、地價(jià)飛漲，有不少項(xiàng)目賣了好多年，還在捂盤，土地增值部分可能已翻了幾個(gè)跟頭，若按正常繳納早已榨干了利潤空間。

對(duì)此，一位稅政專家告訴記者，“繳稅與避稅是永恒的博弈”，為了避免清算，一些大的地產(chǎn)項(xiàng)目都要配建酒店、商場(chǎng)、超市、影院等綜合體項(xiàng)目，這些商業(yè)項(xiàng)目體量一般占總建筑面積的20%左右，實(shí)際上是巧妙的避稅手段：即使住宅全賣完了，但還有商業(yè)物業(yè)沒賣，土地增值稅就一直清算不了，開發(fā)商“拖稅”因此有了好辦法，一些地方調(diào)節(jié)稅收也有了蓄水池。

不僅是這種的大綜合體項(xiàng)目，即便是體量小的產(chǎn)品，也可以通過開發(fā)商自己持有會(huì)所、健身中心和部分商業(yè)來“合法”地避開土地增值稅清算。如果這些面積還不夠，就保留幾套房自住，反正能達(dá)到15%就清算不了。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，土地增值稅，是當(dāng)前房地產(chǎn)稅收體系中，操作最復(fù)雜、扭曲最嚴(yán)重、繳稅最遲滯、避稅最集中的一個(gè)稅種!

房產(chǎn)企業(yè)做高成本 規(guī)避土地增值稅

從字面上理解土地增值稅，就是對(duì)土地增值部分征收的稅費(fèi)。然而一旦成本提高了，土地增值的份額減少，征收土地增值稅的實(shí)際效果就要大打折扣了。除了不達(dá)到清算條件，目前市場(chǎng)上還有不少房地產(chǎn)企業(yè)采取做高成本、拖延清算時(shí)間甚至直接開具假發(fā)票等方式來避稅。

一位房企的財(cái)務(wù)總監(jiān)對(duì)北京青年報(bào)記者表示，做高成本和貸款利息是通常做法，因?yàn)橛?jì)算土地增值超額部分是要扣除掉這些成本的。

在京某房企的一位高層也表示，“還有不少企業(yè)直接開假發(fā)票來避稅。”他指的假發(fā)票不是說印刷偽造的假發(fā)票，而是那些實(shí)際支出額和發(fā)票票面額對(duì)不上的發(fā)票。尤其是在自己擁有工程隊(duì)的公司當(dāng)中，這種做法非常普遍，比如說花了2000萬給開成2500萬，提高了成本支出。而大型房地產(chǎn)公司有好幾十家上下游關(guān)聯(lián)公司，裝修、建筑安裝等下屬公司之間的關(guān)聯(lián)交易和發(fā)票都可以被利用為提高成本的工具。

此外，楊紅旭還透露，除了征繳率之外，地方政府還有各種名目繁多的退稅和財(cái)政返還。實(shí)際上房地產(chǎn)企業(yè)征繳的土地增值稅要比公布的還要低。

從嚴(yán)清算的信號(hào)

雖然開發(fā)商有各種避稅方式，但在被央視曝光后，土地增值稅征收問題一下蓋過了對(duì)房產(chǎn)稅的關(guān)注。在上周，國稅總局也公開回應(yīng)，盡管表態(tài)央視報(bào)道的“3.8萬億欠稅”說法存在誤解誤讀，但借此機(jī)會(huì)對(duì)土地增值稅的清算條件又一次給予了明確定義。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這是國稅總局釋放從嚴(yán)清算土地增值稅的信號(hào)。

事實(shí)上，國稅總局早在2010年就對(duì)于土地閑置費(fèi)的稅收處理問題發(fā)布通知明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

高策顧問董事長李國平表示，國稅總局一再明確土地增值稅的清算有關(guān)細(xì)節(jié)，有著較強(qiáng)的可執(zhí)行性，最高可征收60%的土地增值稅，加上囤地或捂盤的資金成本，可能會(huì)使開發(fā)商囤地從暴利轉(zhuǎn)向無利可圖，加快現(xiàn)有土地的入市速度。

此外，針對(duì)房企自持部分物業(yè)出租來規(guī)避土地增值稅清算的方式，現(xiàn)在國稅總局也明確要求雖未超過85%，但剩余面積已出租或自用的也可被要求清算。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉介紹，“預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的，此前也未被明顯計(jì)入土地增值稅清算范圍內(nèi)。”

有業(yè)內(nèi)人士就表示這一系列對(duì)于土地增值稅的查漏補(bǔ)缺，都表明了國稅總局進(jìn)一步完善制度措施，加強(qiáng)土地增值稅征管的態(tài)度。