前不久，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》。此前一直甚囂塵上的“轉(zhuǎn)正”傳言之后，小產(chǎn)權(quán)房的出路再次被關(guān)上了大門。一紙房產(chǎn)證，到底有多重要?古代的人們是如何買賣房地產(chǎn)的?幾百年前的“房產(chǎn)證”、“土地證”長啥樣?

古代房契強(qiáng)調(diào)“無重疊交易”

房產(chǎn)證，是房屋所有權(quán)證的簡稱，是指房屋所有者通過建造、買賣等方式取得房屋的合法所有權(quán)，可以依法對(duì)相應(yīng)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件，是國家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。

在中國古代，用于證明房屋買賣的憑證是房契。房契是契約的一種，按照今天的標(biāo)準(zhǔn)去看應(yīng)該屬于房屋買賣合同。古代的房契往往只有一份，并且只會(huì)寫明出賣方是誰，中間人、經(jīng)手人是誰，一般不會(huì)出現(xiàn)買方的名字，并在買賣完成后將房契交由買方收藏。因此，在中國古代，房契一旦丟失，撿到房契的人完全可以以此自稱買方，要求房屋的居住者騰退，即便對(duì)簿公堂，房屋的實(shí)際所有人如果不能請(qǐng)到中間人、經(jīng)手人，甚至是原房主作證，也可能很難打贏官司。

根據(jù)古籍記載可以發(fā)現(xiàn)，古代的房契模式基本相同，一般均采用如下格式：

立典賣房屋文契(這里寫賣方姓名)，今將坐落(這里寫房屋具體地址)房屋(這里寫明房屋的戶型、面積、間數(shù)、新舊程度和裝修等情況)憑中(這里寫房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的姓名或者見證人的姓名)，議價(jià)出典，由買方管業(yè)(此處寫買方姓名，但常只寫姓，有時(shí)則完全不寫)，三面議明時(shí)值(這里寫出售價(jià)格)，當(dāng)日一并收足，并無短缺。其房并無重疊交易，亦無他人爭執(zhí)，如有等情，由典賣人理論，與現(xiàn)業(yè)者無干?？湛跓o憑，立此文契為證。契約的底下是售房人簽字、見證人簽字、經(jīng)紀(jì)人簽字，并注明簽約日期，買方一般不簽字。

“白契”變“紅契”不是無償?shù)?/p>

為了加強(qiáng)對(duì)房契的管理，宋、元、明、清等古代官府都開展了給房契備案的工作。而隨著官府的介入，古代契約開始有了變化，按照是否經(jīng)過官府備案分為“紅契”(也稱官契)、“白契”(也稱草契)兩種，其中未向官府備案的稱為“白契”，經(jīng)過官府備案登記的稱為“紅契”。買賣雙方訂立“白契”后，經(jīng)過官府驗(yàn)證并納稅，由官府為其辦理相應(yīng)手續(xù)之后，在“白契”上粘貼由官方排版統(tǒng)一印刷的契尾，鈐蓋縣州府衙的官方大印，規(guī)正三寸許，方制，篆體，紅色赫然，便成了“紅契”，并由買方保存，作為房屋所有權(quán)憑證。

但是，在古代契約向官府備案并不是無償?shù)?。首先，買賣雙方要去衙門購買官方印刷的格式合同;按照要求簽訂完畢之后，需要持簽好的契約到官府辦理交納契稅的手續(xù)，而除了需要交納較高的契稅之外，還少不了給官府內(nèi)辦事的胥吏們敬送紅包，不然這些人可能會(huì)故意刁難，拖沓處理，往往還需要托人求情辦理。如此一來，到官府登記辦理“紅契”，既要交納契稅，還要請(qǐng)托送禮，進(jìn)而導(dǎo)致買房賣房的人們不愿意到官府備案。

由于到官府登記備案的情況較少，古代房地產(chǎn)市場上的大多數(shù)交易都沒有在官方留下記錄，在這種情形之下，房屋所有人手中持有的“白契”，就變成了房屋唯一的產(chǎn)權(quán)證明，一旦丟失，后果不堪設(shè)想。

在一些影視作品或文學(xué)作品中，往往會(huì)有一些貪官污吏、地主惡霸通過偽造一張房契，霸占他人房產(chǎn)的情形出現(xiàn)。也有一些不肖子孫通過搶奪、竊取房契，將房子賣給他人或用于典當(dāng)貸款，導(dǎo)致老人居無定所等悲劇發(fā)生。這就是因?yàn)榉课葜魅耸掷锶狈φ?guī)、權(quán)威的產(chǎn)權(quán)證明，而官府那里又沒有登記認(rèn)可的交易記錄。

清朝時(shí)出現(xiàn)分期付款

滿清前期朝廷對(duì)旗人施行的是免費(fèi)分房政策，原則上，一品官分20間，二品官分15間，三品官分12間，四品官分10間，五品官分7間，六品官分4間，八品官分3間，九品官和沒有品級(jí)、沒有工作的普通旗人每人分兩間，只要是旗人，人人有房住。

后來公房不夠分了，旗人內(nèi)部苦樂不均，清廷開始搞“房改”，免費(fèi)分房變成了福利購房—朝廷按優(yōu)惠價(jià)把公房賣給旗人，一家只許買一所，不許多買，不許騙購。然而即使按優(yōu)惠價(jià)，也有一些旗人買不起，不能一次繳清房款，于是從乾隆年間起允許分期付款，房款在千兩以上的，可以首付一半，剩下的8年之內(nèi)付清。嘉慶即位后，旗人分期購房成為定例，無論總價(jià)多少，都是首付一半，還款期限則視房款而定，500兩以上的7年付清，300兩以上的6年付清，100兩以上的5年付清，如果房款在100兩以下，限4年付清。

乾嘉時(shí)期旗人分期購買公房無需付給朝廷利息，只要在朝廷規(guī)定的還款期限內(nèi)還清就行了，這也算是朝廷對(duì)旗人的一項(xiàng)優(yōu)惠政策。

進(jìn)入民國，分期購房不常見，按揭購房卻在上海出現(xiàn)過。民國16年，著名中醫(yī)陳存仁在上海老城區(qū)買房，一幢兩層小樓，賣方喊價(jià)25000塊大洋，陳存仁手頭只有5000塊，從朋友那兒借了10000塊，錢還是不夠，只好先簽房契，然后拿著房契去某個(gè)錢莊求助。錢莊用房契做抵押，替陳存仁付清了余款，陳存仁住進(jìn)新房之后，再向錢莊還本付息。什么時(shí)候清賬，什么時(shí)候拿走房契，這就是典型的按揭購房，只不過當(dāng)時(shí)辦理按揭的是錢莊，而不是銀行。也有銀行提供按揭服務(wù)的，像在上海開設(shè)分行的花旗銀行和香港國民商業(yè)儲(chǔ)蓄銀行，都有按揭項(xiàng)目。

整個(gè)民國，可以按揭購房的城市只有上海，所以1936年3月4日的《申報(bào)》評(píng)論說：在上海買房跟在其他城市買房不一樣，在其他城市買房，必須攢夠全款，所以房地產(chǎn)交易量不大，房價(jià)也不是很高;而在上海，“以三四成之墊本，即可購置產(chǎn)業(yè)，向中外行商押抵六七成之借款”，只需要首付30%到40%，就能去中外金融機(jī)構(gòu)辦理按揭，買下房子。民國時(shí)期上海的房地產(chǎn)市場一枝獨(dú)秀，房價(jià)畸高，原因之一就是可以按揭。