房地產(chǎn)市場已現(xiàn)分化

證券時報記者：繼北上廣深的調(diào)控政策收緊后，二線城市也開始紛紛出臺調(diào)控政策，您如何看當(dāng)前的調(diào)控政策?

章赟：臨近年底，眾多城市的房價漲幅超過年初預(yù)定目標(biāo)，調(diào)控壓力較大。從調(diào)控政策內(nèi)容看，無外乎三個方面：增加土地供給、上調(diào)二套房首付款比例以及提升限購標(biāo)準(zhǔn)。從效果看，增加供給將對房價起到抑制作用，但產(chǎn)生效果的時間會較長，明年的土地供給增加影響的是后年的房屋供給量;二套房的首付比例現(xiàn)在已是六成，提高至七成的影響有限;提升限購標(biāo)準(zhǔn)這塊，不過是短期內(nèi)把原本符合購房資格的人群購房時間向后推移，并未從實質(zhì)上影響整體的購房需求，而且執(zhí)行效果有待觀察。因此，我們的判斷是，新政策在2014年難見成效。

孫建平 李品科：由于2013年土地市場火熱，預(yù)判2014年住宅供應(yīng)量將回升，加上此次一二線城市的調(diào)控加碼，我們認(rèn)為2014年房價漲幅將趨緩，整體市場以平穩(wěn)健康為主。

證券時報記者：當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫是否有破滅風(fēng)險?其對經(jīng)濟(jì)及金融體系的影響如何?

章赟：國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)分化。自2010年4月份“國十條”調(diào)控至今，一線城市及部分重點二線城市的購房人群剛性需求占比已高達(dá)90%，投資投機(jī)性需求被擠壓，因此在宏觀經(jīng)濟(jì)沒有出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險的前提下，這些城市的地產(chǎn)還是有實際需求的支撐。而部分三四線城市，人口持續(xù)凈流出，戶均住房已多套，未來風(fēng)險相對較大。

總之，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的風(fēng)險主要來自宏觀經(jīng)濟(jì)，同時地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響巨大。未來如果市場泡沫破滅，將帶動宏觀經(jīng)濟(jì)整體快速下滑。目前居民購房的貸款比例高達(dá)60%，如果泡沫破滅，宏觀經(jīng)濟(jì)快速下滑，購買力的加速收縮將引發(fā)拋房潮，屆時宏觀經(jīng)濟(jì)、銀行體系都將陷入癱瘓，情況可以想見上世紀(jì)80年代末90年代初的日本。