供應(yīng)過(guò)量埋隱患

多名業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，當(dāng)前部分中小城市樓市遇冷的主要原因在于其樓市客群主要來(lái)源于當(dāng)?shù)?，前幾年市?chǎng)火熱加速了房企的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，為后期市場(chǎng)供過(guò)于求埋下了隱患。

在上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的20個(gè)城市中，截至10月底，一二三線城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2748萬(wàn)、2760萬(wàn)和2251萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)分別為-9.2%、-3.6%和 17.4%。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，一二線城市去年“金九銀十”預(yù)期落空，庫(kù)存積壓，而今年樓市升溫，去庫(kù)存化效果不錯(cuò)，特別是南京、福州、廈門(mén)等城市甚至存在庫(kù)存嚴(yán)重不足的風(fēng)險(xiǎn)。而三線城市庫(kù)存則出現(xiàn)了較大的同比增幅，未來(lái)這些城市庫(kù)存增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)仍有可能持續(xù)。

克而瑞信息集團(tuán)研究中心于今年7月發(fā)布的《中國(guó)城市住宅發(fā)展前景與風(fēng)險(xiǎn)排行榜》顯示，三線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于一二線城市。

在排行榜中，隴南、武威、酒泉、定西、鄂爾多斯、固原、平?jīng)?、延安、慶陽(yáng)、張家界位列城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)前十位；上海、北京、深圳、廣州、重慶、天津、成都、沈陽(yáng)、蘇州、南京位列城市房地產(chǎn)發(fā)展前景前十位。

易居（中國(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱對(duì)記者分析，風(fēng)險(xiǎn)排在前50位的基本上都是三線城市，有個(gè)別二線城市。在發(fā)展前景前50位的城市當(dāng)中，以一二線城市為主，三線城市的數(shù)量比較少，即使有，也是東部較發(fā)達(dá)的一些地級(jí)市。

克而瑞信息集團(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波稱，從供求角度來(lái)衡量，從一線城市到三線城市，供求風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)出擴(kuò)大的趨勢(shì)。

“一線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，對(duì)人口的吸附能力較強(qiáng)，較大的人口規(guī)模帶來(lái)廣闊的市場(chǎng)容量。從市場(chǎng)供應(yīng)角度來(lái)看，由于一線城市較高的人口密度，導(dǎo)致土地相對(duì)稀缺，人均占有土地居住面積在全國(guó)的排名普遍靠后，長(zhǎng)期供不應(yīng)求的局面難以打破。”丁祖昱表示。

“二線城市相對(duì)較好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市政建設(shè)，亦吸引了充足的常住人口，因而長(zhǎng)期來(lái)看，剛性和改善性需求大，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定，未來(lái)前景可期，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也較小。但是近年來(lái)部分地方政府對(duì)城市建成區(qū)建設(shè)力度的加大，使其商品房市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)了較為明顯的放量現(xiàn)象，這也使得部分二線城市短期供求風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)。”林波表示。

而三線城市，林波分析稱，大多數(shù)是外來(lái)務(wù)工人口占比較高，城市常住人口普遍低于戶籍人口，使得市內(nèi)對(duì)新增住房的需求相對(duì)較小。另外，經(jīng)濟(jì)總量的相對(duì)有限，以及中心區(qū)域土地供應(yīng)的較為充裕，更使得三線城市供應(yīng)過(guò)量的市場(chǎng)現(xiàn)象雪上加霜，因此大多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)待售存量一直處于增長(zhǎng)之中，整體風(fēng)險(xiǎn)較高。