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評論:如何高效利用土地?

全民大遷移時代,人們用腳投票,對城市前景進行選擇。

據(jù)李迅雷先生統(tǒng)計,從2001年至2012年,廣東省人口增長了21.3%,浙江人口增長了15.8%,北京人口增長了49.4%,上海人口增長了42.7%,天津人口增長了40.7%。但貴州、廣西、河南、安徽等中西部省份的人口卻出現(xiàn)了凈減少,盡管這些地區(qū)的人口出生率還高于全國平均水平。

這些人口遷出的地區(qū),省會城市人口還在繼續(xù)上升,筆者查閱,從2000年到2010年貴陽市常住人口增加了60萬,南寧增加了45.36萬,合肥增加了123萬。第六次人口普查結(jié)果顯示,2010年末在城鎮(zhèn)居住的人口達到548.8萬,比2000年增加182.1萬;加上鄉(xiāng)村人口,共增長197萬。

從人口遷移、資金流入角度,可以得出較為準確的結(jié)論,人口在往經(jīng)濟發(fā)達的東部沿海地區(qū)遷移,在往資源集聚的大城市遷移。從2000年開始的10年間,是富裕人群通過買房、投資等手段,向大城市匯聚。而在城鎮(zhèn)化階段,則需要通過資源的高效、公平配置,解決多數(shù)人的城鎮(zhèn)化問題。

人口流入的大城市需要更多的非農(nóng)用地,除了保證城市生活所需的生鮮蔬菜之外,大城市尤其是一線城市保留農(nóng)用地,直接導(dǎo)致土地效率使用低下。筆者支持土地向高效地區(qū)配置,最好是與資金流入、人口流入速度掛鉤。

作為長期辦法,以資金、人口設(shè)計出與土地掛鉤的指數(shù),指數(shù)上升,則中央政府在當?shù)蒯尫畔鄬?yīng)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地。如北京常住人口增加,則北京的非農(nóng)用地可以進一步減少,直到最終消失,成為沒有農(nóng)業(yè)的城市。

不必擔(dān)心農(nóng)業(yè)用地消失,當大城市人口集聚可以置換出農(nóng)業(yè)大區(qū)更多的農(nóng)用地,這些地區(qū)可以成為中國的糧倉,成為中國的綠肺,可以集約用地建立相對大的農(nóng)場經(jīng)濟,比現(xiàn)在各個縣都建一個工業(yè)新區(qū),效率要高得多。

現(xiàn)在的問題是,缺乏正確的激勵機制,因為農(nóng)業(yè)產(chǎn)出少,沒有地方政府愿意保留大塊的農(nóng)用地,坐視本地地價低迷、GDP不振。各地互相進行工業(yè)競爭,連手段都是相同的,你開發(fā)工業(yè)園區(qū),我也開發(fā)工業(yè)園區(qū),這個世界誰怕誰啊。結(jié)果就是不管合不合適發(fā)展重化工業(yè),全國到處都是化工園區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)、物流園區(qū),逮著個理由就圈地,造成了土地的極大浪費。

按照李迅雷先生引用的數(shù)據(jù),從2000年至2010年,全國人均城鎮(zhèn)工礦用地從130平方米提高至142平方米。任志強先生今年8月在博鰲房地產(chǎn)論壇上表示,今年上半年土地價格尤其是住宅地價格上漲應(yīng)該關(guān)注另外一個指數(shù),在今年總的用地供應(yīng)量的增加過程中,我國工業(yè)用地占的比重非常大,中國大中城市和國外城市對比,紐約、倫敦、新加坡等等,在城市發(fā)展過程中,工業(yè)所占的用地數(shù)量是非常少的,但在國內(nèi),相當一部分工業(yè)重鎮(zhèn)的工業(yè)用地,已經(jīng)達到了用地總量的40%到50%,平均下來是占26%以上。住宅用地的升值過程中,相當一部分是彌補和補貼了工業(yè)用地的超量。所以我們工業(yè)化率和城市化率幾乎接近,而實際上應(yīng)該城市化率遠遠大于工業(yè)化率的值,這樣才能保證為工業(yè)提供更多的第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù),而中國并不是這樣。

如果以人口與資金指數(shù)作為各地土地指標的依據(jù),可以避免土地的無度浪費。那些吸納常住人口、獲得更多土地的城市,應(yīng)該有另外一項考核指標,就是戶籍人口增加了多少,實際城鎮(zhèn)化率是多少,是否在發(fā)展的過程中通過戶籍改革,為真實城鎮(zhèn)化作出了貢獻,而不是任由外地人口常住就業(yè),到年老力衰就趕回老家。如此一來,那些農(nóng)村用地集中的地區(qū)就有了更多的騰挪空間,也就沒有那么大的養(yǎng)老壓力。鄭州用地多,解決的戶口也應(yīng)該多,這樣河南農(nóng)村地區(qū)就可以松一口氣。

用地與真實城鎮(zhèn)化相呼應(yīng),沒有比常住人口、戶籍人口、房價等資產(chǎn)品價格更好的數(shù)據(jù)了,用一個指數(shù)高效利用土地,逼迫地方政府承擔(dān)真實城鎮(zhèn)化的成本,才是避免未來空洞化的高效捷徑。

上述辦法的前提是人口穩(wěn)定,如果人口集中到城市,農(nóng)業(yè)地區(qū)出生率居高不下,填滿了空地,那么,除了精細小農(nóng)經(jīng)濟加大城市的模式,沒有其他路可走。

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