（眉山房產網(wǎng)）想安靜會都不行，各類商鋪又開始挑逗投資者的決策神經(jīng)。

     我們這邊有一些總價10萬元左右的臨街商鋪出售；我們這邊綜合體還有少量黃金旺鋪……近日，不少投資者都接到了類似的商鋪促銷電話。然而，面對社區(qū)商鋪、臨街商鋪、綜合體商鋪等各種商鋪，投資商鋪應該注意些什么？

    商鋪種類多，該選哪一類？

    近年來，眉山房地產市場的飛速發(fā)展，眉山商業(yè)地產市場也呈現(xiàn)出百花齊放的態(tài)勢。尤其是各種各樣的商鋪讓投資者挑花了眼。在此，小編簡單梳理了一下眉山目前常見的幾種商鋪類型：

    1、社區(qū)底商

    社區(qū)商鋪是住宅社區(qū)內的商鋪，包括內鋪和外鋪。經(jīng)營對象主要是住宅附近社區(qū)的常住居民，多為便利店、藥店等便民服務業(yè)態(tài)。這類商鋪準入門檻一般較低，價格往往處于低位，投資風險也較小。有社區(qū)穩(wěn)定人口的支持，社區(qū)商鋪較容易出租或轉讓，回報較穩(wěn)定。以目前眉山的形勢來看，這類商鋪主要興起于近幾年，伴隨住宅是市場的繁榮而起，目前主要有領地財富商街、萬景金府威尼斯等。

                              半島龍灣商業(yè)圖

     2、臨街商鋪

    商業(yè)街商鋪對于投資財力一般的中長期投資者來說，會是一個較好的選擇。以眉山目前的形勢來看，街鋪數(shù)量較多，最為人熟知的就是以前如小北街、東坡外灘等以服裝、餐飲為主的街鋪。街鋪的好處在于，像服裝一條街、餐飲娛樂一條街等集中經(jīng)營某個行業(yè)的街鋪容易吸引有這方面需求的人群，往往人氣、商氣較旺。不管是自己經(jīng)營、出租或轉讓，都比較容易，且租金、轉讓金也會比較高。

    除此之外，還有一些近年來興起的文化旅游商業(yè)地產，這類商鋪往往是經(jīng)營范圍較廣的零散街鋪，市民可根據(jù)自身情況，自主選擇經(jīng)營品種，這有助以特色文化產業(yè)、產品的街鋪的形成，進而加快了圈層特色的發(fā)展。如萬景九項十坊、華陸歐陸風情街等。

    3、商業(yè)綜合體商鋪

    很多投資者在投資時，會比較傾向于大型綜合體內的商場鋪。商場鋪憑著大規(guī)模運營，容易熱場，市場培育期也相對較短等優(yōu)勢受到眾多投資者的熱捧。

    近幾年，眉山城市綜合體以雨后春筍之勢遍地開花。如旺達廣場、萬達廣場、雕像國際廣場、萬景追夢城等項目。

                         旺達廣場商業(yè)效果圖

    不過，商場鋪的投資，也存在很多的風險。最主要的影響會在后期的運營中體現(xiàn)?，F(xiàn)在很多商場鋪面，前期的運營偏向于采取返租統(tǒng)一管理的形式，但當商鋪返回投資者自己經(jīng)營時，難度系數(shù)增加。首先商場鋪的公攤一般都在30%—50%之間，商鋪的使用率偏低。而且分拆散賣經(jīng)營后，管理難控制。因此投資者在選擇商場鋪投資時，需要更加獨到的投資眼光。

     4、專業(yè)市場商鋪

    我國商品市場的繁榮興盛的今天，專業(yè)市場商鋪逐漸成為商業(yè)地產投資的主流產品之一。市場類商鋪包含專業(yè)批發(fā)和零售市場等，以眉山目前的形勢來看，主要有五洲國際裝飾博覽城、匯金國際機電城等項目。不過從多方了解的情況來看，曾經(jīng)紅極一時的專業(yè)市場的商鋪如今情況并不樂觀。

    如何評估商鋪的價值？

    經(jīng)常被問及這樣的問題：這個鋪值多少錢？其實這個問題的答案不在任何專家，也不在開發(fā)商那里，也許投資人應當自己去做一些小研究，答案就在我們自己的手中。

    商鋪屬于生財工具，把自己的商鋪出租，一定要保證我們的承租人能夠在這個地方賺錢，這樣才能保證自己的回報長期穩(wěn)定可靠，因為沒有人愿意賠本租場地的，所以必須研究各種行業(yè)的成本模型。

    假設我們在一個適于經(jīng)營餐飲業(yè)的地段考察一個鋪位，首先應當去了解的是周邊餐飲的經(jīng)營狀況，比如周邊居住人群的消費習慣，顧客的種類，餐飲的檔次(大眾口味還是特色餐飲)，吸引人群等等情況。

    好的商鋪一般具備如下特性：適用行業(yè)廣泛、人流量大的人流量檔次高。不要迷信“酒香不怕巷子深”的說法，在交通便利、人流易達的地方是首先要被考慮的，所以選擇商鋪一定要臨街，這遠遠好于商場內鋪以及地下底商，同時要區(qū)分人流的種類，休閑人流的價值要遠遠高于交通人流，其周邊眾多高尚社區(qū)云集，表明消費實力強勁。

     如何投資商鋪？

    1、投資要看趨勢，但沒必要跟風。

    中國家庭投資渠道歷來單一，手中的資產沒有出路便等著縮水。于是，在投資資金紛紛轉向商鋪市場時，不少選擇了投資商鋪。

     但要注意的是，別人爭相投資的區(qū)域其實是沒有多大投資價值的。因為區(qū)域市場一旦飽和，商鋪就只有以空置收場，這與僧多粥少其實是一個道理。

     2、托底一定要，考量周邊人口需求。

    多數(shù)人看商鋪是否有價值，很多時候都看區(qū)域配套、未來的規(guī)劃、項目地段等因素，但作為投資來說，任何一種商業(yè)類產品都需要托底效應。住宅市場最終的托底效應來自于租賃市場，而商鋪最終的托底便是區(qū)域最原始的需求，也就是項目周邊的人口需求，其中最為重要的是固定人口需求。只有消費需求大，商鋪的商業(yè)人氣才能得到保證。

     3、比投資回報率更重要的是入住商家。

    近一年時間來看，中國房地產市場有一種現(xiàn)象特別明顯，就是為了分化風險，很多開發(fā)商在投資房產市場時，常與別的開發(fā)商一起聯(lián)合開發(fā)，以抱團的方式來應對市場的不確定性。那對于商鋪而言，道理其實也是一樣的。

那么在投資商鋪時，與投資者共擔風險的會是誰呢？答案肯定不會是開發(fā)商，而是入駐的商家。不論這些商家為何來這里，既然選擇來了，就會和項目一起想辦法炒熱周邊的人氣。

    特別是一些知名的大商家，能來一定是開發(fā)商之前對他們有過承諾。背靠大樹好乘涼，品牌商家的入駐，對于投資者來說，無疑多了一點保障。