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樓市冷熱不均 調(diào)整預(yù)期強烈

“樓市正在醞釀明顯的過剩危機,從全國成交看,漲幅已經(jīng)放緩,需求在高價下逐漸萎縮。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉在接受《證券日報》記者采訪時表示,“從目前市場情況來看,房企銷售任務(wù)完成得非常好,在四季度的最后幾個月開始追求高利潤,而且很可能會惜售。”

  根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的最新數(shù)據(jù),1-10月份,商品房銷售面積95931萬平方米,同比增長21.8%,增速比1-9月份回落1.5個百分點;其中,住宅銷售面積增長22.3%,辦公樓銷售面積增長30.6%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長11.2%。

  從庫存的角度看,10月末,商品房待售面積45361萬平方米,比9月末增加726萬平方米。其中,住宅待售面積增加448萬平方米;而9月末,商品房待售面積44636萬平方米,比8月末增加280萬平方米。

  “目前,雖然一、二線城市供需結(jié)構(gòu)緊張,但廣大的三、四線城市都面臨庫存急劇上漲的現(xiàn)實,這種分化導(dǎo)致房企集中在一、二線購入土地,避免在三、四線拿地,所以全國土地市場的成交面積有所下滑。”張大偉強調(diào),這種分化在短期內(nèi)會導(dǎo)致一、二線城市房市量價上漲,三、四線庫存積壓越來越嚴重。但長期看,很可能醞釀?wù)w市場風(fēng)險。

  張大偉表示,從公布的數(shù)據(jù)看,銷售及投資依然上漲明顯,各地頻繁出現(xiàn)的地王將導(dǎo)致市場定價權(quán)完全掌握在開發(fā)商手中,購房者很可能恐慌性入市,特別是今年的“金九銀十”處于政策的空窗期。數(shù)據(jù)顯示,2013年1-10月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資68693億元,同比增長19.2%,增速比1-9月份回落0.5個百分點。其中,住宅投資47222億元,增長18.9%,增速回落0.6個百分點,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.7%。

  “從全國樓市看,市場已經(jīng)分化,一、二線城市爆漲,三、四線城市平穩(wěn)。整體市場冷熱不均衡。”張大偉指出,一、二線城市聚集了過多的資源,需求集中,而供給和存量相比需求都短缺,所以在當前經(jīng)濟發(fā)展不均衡的情況下,一、二線城市房價易漲難跌、漲幅驚人。“整體市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的四不均,即需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡。”

  針對房地產(chǎn)景氣指數(shù)的下滑,張大偉表示,該跡象表明樓市已經(jīng)醞釀比較大的風(fēng)險,后市調(diào)整的預(yù)期越來越強烈。“從前期統(tǒng)計局發(fā)布的非制造業(yè)活動指數(shù)也可以看到,雖然因為土地價格上漲等影響,指數(shù)中對價格預(yù)期依然強烈,但新訂單指數(shù)的下滑表明了市場后市有可能逐漸出現(xiàn)調(diào)整。” 據(jù)悉,10月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為96.88,比上月回落0.37點。

  上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示,本次發(fā)布的多數(shù)指標增幅回落,主要是因為去年基值較高,并預(yù)計今年全年多數(shù)指標增幅將大于去年。

  “京滬深等一線城市最近都出臺了各城市的調(diào)控細則,很可能會冰封2013年四季度市場,但因為在供應(yīng)方面沒有有力措施,未來市場走勢依然很難出現(xiàn)改變。”張大偉指出,“三中全會很可能會在增加土地供應(yīng)、加快房源供給等方面出臺全國性的政策,這些政策可能會影響到2014年乃至2015年市場的發(fā)展方向。”

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