未來應重點發(fā)展公租房、廉租房，也就是租賃型保障房，而不是產權型保障房。有些地方已明確將經適房退出保障房領域，北京新增的經適房項目也越來越少。租賃型保障房的投資主體可以是政府，也可以是企業(yè)和社會機構、社會資本。

近期，市場預期地產調控可能會有新思路，房地產調控長效機制或加快出臺。中國房地產學會副會長陳國強在接受中國證券報記者專訪時表示，就目前掌握的信息看，增加住房供給將代替抑制住房需求成為一條基礎性政策理念，一些城市的限購、限價等措施預計將逐步淡出或退出，但北京、上海等一線城市的情況具有特殊性，限購措施或長期存在。

“盡管過去調控中也強調在供應上做加法，但事實上做的并不理想，尤其是在一些重點城市。”陳國強認為，很多城市過去將調控重點放在抑制需求上面?，F在中央提出“要千方百計增加住房供應”，應當既包括保障房，也包括商品房。即使完成“十二五”規(guī)劃提出的建設城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套（戶）、到2015年全國保障性住房覆蓋面達到20%左右的目標，保障房的供應量與市場的需求依然不匹配。

土地稀缺是一個相對的概念。在世界范圍內，人地關系比北京、上海等城市更緊張的例子有很多，但它們仍然較好地解決了住房問題，其經驗值得借鑒。陳國強表示，在增加供應方面應該開拓思路。比如，一方面提高土地利用率；另一方面，一線城市核心圈的外圍大有文章可做。如北京正在周邊積極開發(fā)建設一些新城，隨著交通等配套設施的完善，過去的時空觀念已經發(fā)生改變。實際上，北京每年新增的住房需求中大約有一半已經外溢到周邊的河北、天津等地。

他認為，增加住房供給，除了在增量上做文章，還應當在存量上尋找出路。一是推動已批土地及時有效開發(fā)盡快投入使用；二是通過空置稅、房產稅、遺產稅等稅收手段讓持有住房過多的人出租或者出售閑置房屋，促使存量房源進入市場。

在陳國強看來，北京這類一線城市的情況具有特殊性，限購可能是一項長期措施。“如果不這么做，過去存在的需求過旺、房價上漲過快等問題可能再度爆發(fā)，畢竟很多外地甚至境外的財富階層愿意到北京配置資產，增加再多的供應恐怕也難以從根本上緩解供求矛盾。這種情況非我國獨有。”

對于一線城市住房供需矛盾突出的問題，陳國強建議，應引導北京的流動人口向其他城市轉移。當然前提是要讓這些城市更具吸引力，比如有更多的就業(yè)機會、更好的生活居住條件、更優(yōu)質的教育、醫(yī)療資源等。新型城鎮(zhèn)化也強調大中小城市協(xié)調、均衡發(fā)展，公共資源應當向中小城市有所傾斜。

精彩對話

中國證券報：對于房地產調控長效機制，應該怎樣理解？核心內容是不是房產稅？

陳國強：把房地產長效機制僅僅理解為房產稅等措施太過片面、太過簡單。長效機制應該是發(fā)展機制而非調控機制，更非一些人理解的狹隘房產稅的概念。作為有利于行業(yè)發(fā)展的基礎性制度安排，長效機制既包括基本住房制度、住房保障制度及土地稅收金融等各專項制度，也包括按揭制、預售制、土地招拍掛等已經實施多年行之有效的既有制度，這些都是長效機制必不可少的組成部分。

當前的關鍵是圍繞建章立制、拾遺補缺和改進完善等展開多項工作，比如推進《住宅法》、《住房保障條例》等的編制與立法。

北京這類一線城市的情況具有特殊性，限購可能是一項長期措施。如果不這么做，過去存在的需求過旺、房價上漲過快等問題可能再度爆發(fā)，畢竟很多外地甚至境外的財富階層愿意到北京配置資產，增加再多的供應恐怕也難以從根本上緩解供求矛盾。這種情況非我國獨有。

推進全國住房信息系統(tǒng)建設及聯網、不動產統(tǒng)一登記、全國住房普查等工作，推動各地編制住房建設、保障房建設規(guī)劃等。

中國證券報：中央關于保障房建設的提法與之前相比有何不同？

陳國強：習近平總書記在近期的有關講話中有不少新提法，比如“盡力而為和量力而行相結合”、“需要和可能的關系”、“住房保障和防止福利陷阱的關系”、“積極探索建立非營利機構參與保障性住房建設和運營管理的體制機制”，這些論述具有新意，值得關注。非營利機構可以理解為社保機構、保險機構等，他們對于資金投資回報的要求不會太高，更注重考慮投資的安全性、穩(wěn)定性。

從保障房類型看，未來重點應當是發(fā)展公租房、廉租房，也就是租賃型保障房，而不是產權型保障房。有些地方已明確將經適房退出保障房領域，北京新增的經適房項目也越來越少。租賃型保障房的投資主體可以是政府，也可以是企業(yè)和社會機構、社會資本。

中國證券報：部分三四線城市出現土地、住房供給“雙松”，房地產開發(fā)投資的拐點是否來臨？

陳國強：最近兩年20%左右的房地產投資增速與之前的高點相比已經下降很多。由于基數增大，未來投資增速可能進一步下降。目前部分城市出現住房供應過剩，投資風險增大，房企在投資決策時應保持謹慎。從調控政策的角度看，政策上不能一刀切，應強調差異化和針對性，同時讓地方政府承擔更多的調控責任。