本報記者 張曉玲 實習(xí)生 盧靖陽 深圳、廣州報道

突圍長周期存量市場

工業(yè)用地、廠房和農(nóng)民房改造仍是當(dāng)前長租公寓的主要房源。然而改造存量房也面臨房源來源合法性問題，以及如何建立穩(wěn)定的運營、盈利模式。

樓市屏息橫盤的同時，存量房市場改造如火如荼。

從國務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于“培育和發(fā)展住房租賃市場”的39號文，到上月住建部公布《住房租賃和銷售管理條例》草案，政策層面正在加緊推進租購并舉的住房制度。

作為盤活居住存量房的重點方向，長租公寓儼然成為新的風(fēng)口。個人房東之外，機構(gòu)房東正成為市場中的新角色。

近兩年來，開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)公司等房地產(chǎn)上下游企業(yè)紛紛成立長租公寓品牌;具備管理經(jīng)驗的連鎖酒店集團也進入這一市場;而在資本加持下，獨立公寓品牌亦在大舉擴張。

對市場而言，盤活存量房資源顯然有助于改善住房供需關(guān)系。然而改造存量房也面臨房源來源合法性問題，以及如何建立穩(wěn)定的運營、盈利模式。

改造存量房

在土地二元制的中國房地產(chǎn)市場，房屋屬性出奇地復(fù)雜。用于居住的房源，有完整產(chǎn)權(quán)的商品房，也有半產(chǎn)權(quán)的經(jīng)適房、安居房、限價房、老公房，還有集體產(chǎn)權(quán)的農(nóng)民房、回遷房，政府所有的廉租房/公租房、商住性質(zhì)的公寓等。

與繁榮的房地產(chǎn)買賣市場相比，過去數(shù)年間，中國的居住租賃市場很不成熟。在這一領(lǐng)域，個人房東和中介二房東占據(jù)90%以上，機構(gòu)房東則嚴(yán)重缺位。

隨著近兩年政策鼓勵租售并舉，各路資本紛紛開始布局租賃市場。這眾多機構(gòu)房東，按其背景可分為開發(fā)商、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、酒店集團以及獨立公寓品牌四類。

他們?nèi)绾伪P活存量?以萬科泊寓為例，主要通過租下廠房、農(nóng)民房等閑置房源進行改造，租期一般超過15年。萬科高級副總裁譚華杰曾透露，由于其房源大多來自工業(yè)或集體用地，因此需要批文才能改變物業(yè)性質(zhì)。這意味著合規(guī)成本將大大增加。

活躍于京滬穗深的無數(shù)個獨立品牌公寓的房源也大概如此。深圳合屋提供的資料顯示，其平臺的品牌公寓所進行改造的存量物業(yè)包括老舊的城中村物業(yè)，以及由于產(chǎn)業(yè)升級被淘汰下來的大量工業(yè)廠房和工業(yè)宿舍。通過資本、公益運營商、設(shè)計師及裝修服務(wù)商等多方力量切入，盤活低頻效使用或徹底閑置的物業(yè)。

合屋創(chuàng)始人羅鳳鳴曾表示，柔化改造并不是暴力性拆除，而是在不破壞房屋本體的情況下，對房屋空間、格局、外觀和公共空間進行優(yōu)化。

如家旗下的逗號公寓、華住旗下的城家公寓、鉑濤旗下的窩趣公寓等，其改造存量房與做酒店類似，也是與工業(yè)廠房、農(nóng)民房等簽訂長租合同后集中運營。

與開發(fā)商、獨立品牌的集中式改造不同，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主要著力于整合分散的個人住宅房源。如鏈家旗下的自如公寓，就是先租下一般普通商品房進行改造，通常是將一房改為兩房，兩房改為三房等增加租賃空間，以賺取差價，彌補改造費用、房屋空置等所帶來的成本。

華泰證券指出，目前分散式公寓的前期裝修成本較高，3到5年的簽約包租到期后房東很可能不再續(xù)約，因此很難發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)。以自如為代表的機構(gòu)房東目前已開始將裝修轉(zhuǎn)移給房東承擔(dān)，以避免前期投入成本過大，轉(zhuǎn)走輕資產(chǎn)的包租模式。

華泰證券認(rèn)為，B2C模式下的租賃企業(yè)，借助于破舊公寓樓、廠房等，以二房東模式開始發(fā)展，對于租戶的保護更強、且租戶對租期和租價的預(yù)期更加穩(wěn)定，更容易建立起具備規(guī)模效應(yīng)的租房市場。

合規(guī)與盈利

盡管市場空間巨大、相關(guān)政策加持，但存量房改造而成的長租公寓仍面臨諸多難題。

首先是房源的合規(guī)性。“許多長租公寓產(chǎn)權(quán)屬性都有問題，用的是工業(yè)類或不可售的商業(yè)類土地”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉16日向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示。

由于上述土地性質(zhì)改變需要審批，租賃機構(gòu)也要獲得經(jīng)營許可和辦理工商登記，目前市場中存在很多不合規(guī)的改造行為，如群租房等。上海、深圳等地今年已連續(xù)發(fā)起多次針對長租公寓、租賃公寓的違規(guī)排查風(fēng)暴。

此前，住建部曾放松監(jiān)管，允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房、允許將現(xiàn)有住房按要求改造后按間出租。然而張大偉指出，盡管可以把商業(yè)類屬性的土地改變?yōu)槌鲎鈱傩裕芟硎苋缢?、電收費的政策紅利，但這并不足以刺激可售的商業(yè)用地改變?yōu)槌鲎庥玫亍Ｒ虼?，工業(yè)用地、廠房和農(nóng)民房改造仍是當(dāng)前長租公寓的主要房源。

此外，從集中式的萬科泊寓，到分散式的鏈家自如，核心難題均直指盈利。作為一項前期投入大、回報周期長的微利業(yè)務(wù)，機構(gòu)房東需要面對巨大的資金和成本壓力。華泰證券指出，目前長租公寓行業(yè)仍處在無利潤、投入大的階段，能實現(xiàn)盈利的企業(yè)屈指可數(shù)。

譚華杰年初向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，在個人住房出租中，過高的土地成本大大降低了租金回報率，資產(chǎn)持有者很難從出租中賺錢。這是過去多年租賃市場無法發(fā)展的重要原因。

伴隨攀高的房價，租金回報率連年走低。以北京為例，偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)顯示，2010年以來，租金年投資回報率從2.13%一路下行，去年10月房價到達頂點時，租金回報率僅1.16%。

而機構(gòu)改造存量物業(yè)，僅靠租賃也很難賺錢。因為機構(gòu)要交增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅，綜合算下來幾乎難以覆蓋成本。

在鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)看來，中國的長租公寓行業(yè)只有三類運營商可以存活下去：“第一類是在資金端、品牌端有綜合優(yōu)勢的開發(fā)商;第二類是具備經(jīng)紀(jì)優(yōu)勢和經(jīng)驗積累的中介;第三類則是具有大量資金，有長期的資金匹配需求，能夠匹配租賃現(xiàn)金流和資產(chǎn)負(fù)債表的保險企業(yè)。”

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，公寓創(chuàng)業(yè)一哄而上的時段已過去，未來它們將走向不動產(chǎn)資產(chǎn)管理，這代表著真正的藍海。

譚華杰建議，長租公寓企業(yè)應(yīng)結(jié)成聯(lián)盟，并以聯(lián)盟的形式成立一家合資公司，讓合資公司來解決基礎(chǔ)性、平臺性的問題，可以采用不同于一般企業(yè)的管理架構(gòu)，成果共享，最后各自所占份額可以視各自的規(guī)模和盈利價值來定;未來最理想的資產(chǎn)持有人應(yīng)該是REITs。