買房，你選擇期房、現(xiàn)房還是二手房？

90%的人都喜歡買現(xiàn)房。因?yàn)槠诜砍藰菞潯菍雍湍且患垜粜蛨D以外，就只剩下毫無保障可言的規(guī)劃，最終成品和宣傳效果的相似程度完全取決于開發(fā)商的誠(chéng)信度。

但是成都的現(xiàn)房比成都的大熊貓還稀少?。?/p>

不想等又擔(dān)心期房沒保障，那就只有退一步，買二手房。

可惜，二手房市場(chǎng)也不是個(gè)太平的天下。除了勞心勞力地和房產(chǎn)中介博弈以減少完全不必要的購(gòu)房成本以外，很多時(shí)候?yàn)榱藵q房?jī)r(jià)而完全失掉契約精神的房東才是那根最惡心人的“攪屎棍”。

買房遇上“渣”房東，憤怒程度完全不亞于“找開發(fā)商維權(quán)”。

所以，李女士即擔(dān)心又憤怒地向皮皮控訴了她買房遇到的黑心房東，今天這篇稿子的標(biāo)題有一半都是用了李女士的原話。

皮皮簡(jiǎn)述一下Mis李的事件經(jīng)過：

今年2月4日（3.24限購(gòu)政策之前），李女士通過中介與房東簽訂了購(gòu)房合同，以230萬總價(jià)購(gòu)買高新區(qū)一套二手房，并且轉(zhuǎn)款20萬定金。雙方約定4月25日前往銀行簽訂貸款合同。

沒想到的是，3月14日房東反悔了，他認(rèn)為自己這套房子賣便宜了，要求重新簽訂合同并且房?jī)r(jià)要漲20萬。按照合同，房東行為屬于違約，應(yīng)當(dāng)按照合同要求支付總房?jī)r(jià)20%的違約金，但他拒不履行合約。

3月24日成都開始了新的限購(gòu)政策，恰好李女士又不是高新區(qū)戶口，房東想以此為由取消約，并表示“只要房管局審批過關(guān)，愿意配合李女士過戶”。

也許是上天的眷顧，房管局出臺(tái)了《2017年限購(gòu)政策知識(shí)問答（二）》，李女士在限購(gòu)之前簽訂的購(gòu)房合同，并且有銀行轉(zhuǎn)款的憑證，只要在5月31日之前辦理交易手續(xù)仍然符合買房條件。

然而，房東又反悔了，要求必須漲價(jià)20萬，否則就不賣，并且只退李女士20萬元的定金。

事件經(jīng)過時(shí)間梳理

房東一句話就能值20萬，搬磚多少年才能攢得下來??？如此反復(fù)無常，皮皮聽了也想打人！

然而李女士這樣的情況，不過是二手房交易中的一個(gè)縮影。為漲房?jī)r(jià)惡意毀約的“渣”房東還真能隨手薅出一大把。

還有比這更惡劣的情況，有的房東干脆不露面，不接電話，“玩消失”就這么跟你耗時(shí)間。

樹不要皮必死無疑，人不要臉天下無敵！

買房倒了八輩子血霉遇到這樣的房東，我們有必要拿起法律武器來維護(hù)自己的權(quán)益。

首先，樓市調(diào)控屬不可抗力嗎？會(huì)不會(huì)影響合同的法律效力？

《中華人民共合同合同法》對(duì)不可抗力是這樣約定的：

《民法通則里》對(duì)不可抗力是這樣約定的：

上述法條只是明確了不可抗力的條件有三個(gè)“不能預(yù)見、不能避免、不能克服”，并未明確樓市調(diào)控或者限購(gòu)政策是否屬于不可抗力的范圍，但大多數(shù)的地區(qū)將房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策導(dǎo)致合同無法履行認(rèn)定為“因不可歸責(zé)為雙方原因的事由”而非不可抗力。

雖然不可抗力可能成立，但是法院允許當(dāng)事人以國(guó)家或當(dāng)?shù)卣鲁雠_(tái)住房限購(gòu)政策為理由提出解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款或定金返還給買受人。

像李女士這種情況，房東和中介在她已經(jīng)支付了20萬元的定金的情況下是可以辦理過戶的。就算被認(rèn)定為不可抗力，如果有證據(jù)證明是房東及中介遲延履行后才發(fā)生的不可抗力，他們也不能免除責(zé)任。

房東耍賴不想賣房，又不想陪違約金怎么辦？

真以為全天下人的人都是他媽么？都得這么將就他？

我國(guó)《合同法》第一百一十六條規(guī)定了“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。”

明確指明了在即約定違約金，又約定了定金的情況下，李女士有權(quán)選擇以合同約定的違約金或是定金雙倍罰則金額來執(zhí)行。

房東不仁在先，當(dāng)然要選貴的那種??！

萬一不良房東死皮賴臉地拖延時(shí)間怎么辦？

打他狗子的!

所以，各位親，二手房交易請(qǐng)一定記得約定好辦理過戶手續(xù)的日期。因?yàn)楹贤系臅r(shí)間節(jié)點(diǎn)未到期，就還不構(gòu)成違約行為；合同履行期限屆滿后，不履行合同義務(wù)的一方將被視為違約。

當(dāng)然，如果有證據(jù)證明合同一方明示他在合同履行期限屆滿后將不履行合同義務(wù)，也應(yīng)視為明示方預(yù)期違約，可追究他的違約責(zé)任，并賠償另一方所受損失。

如果中介機(jī)構(gòu)存在過錯(cuò)的，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

PS：如果合同中只約定了完成貸款手續(xù)辦理日期，是不能當(dāng)然地將貸款手續(xù)的辦理時(shí)限作為交易手續(xù)辦理時(shí)限的約束條件的。即使約定了“銀行貸款審批通過后X個(gè)工作日內(nèi)辦理過戶”，也只能在銀行在審批通過后，賣方不配合辦理的則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

除此以外，對(duì)于成都房管理局出臺(tái)的《2017年住房限購(gòu)政策的知識(shí)問答（二）》中，辦證的時(shí)間應(yīng)在2017年5月31日前，該問答中明確逾期未申請(qǐng)或不能提供下列證明材料的，將不予受理。從字面意義理解如果逾期未申請(qǐng)，就失去了購(gòu)房資格。所以，符合條件，還沒辦理手續(xù)的同學(xué)，這幾天務(wù)必要抓緊了?。?！

追逐利益而背信棄義，違反契約精神不值得提倡，違反誠(chéng)實(shí)信用這一基本民法原則應(yīng)讓違約人承擔(dān)高額的違約成本。

我們看到房管局對(duì)違規(guī)的房企會(huì)做出相應(yīng)處罰，減掉房企的信用分，甚至拉入黑名單。那么對(duì)于二手房交易，能不能也有一套相應(yīng)的規(guī)范來約束那些惡意毀約的房東呢？好在大家買房的時(shí)候提個(gè)醒：

此房東反復(fù)無常！不太可信！

來源：成都房幫幫