10月2日晚間，合肥出臺了被認(rèn)為是“二線城市最嚴(yán)厲”的樓市限購限貸政策。但一位房產(chǎn)中介說，他目前的感覺還不明顯。“

“早上9點(diǎn)網(wǎng)上掛出一個(gè)123平米240萬的房子，到了10點(diǎn)，房東就把價(jià)格改成了240萬”，朋友Y告訴我，他今天本來準(zhǔn)備帶客戶去看這套房子，到了下午去之前給房主打電話確認(rèn)時(shí)，發(fā)現(xiàn)房子竟然已經(jīng)賣出去了。

Y本來在一家公司做文職工作，去年隨著合肥樓市的興盛，便改行做了當(dāng)?shù)啬炒笮头慨a(chǎn)中介公司業(yè)務(wù)員，“錢賺得更快一點(diǎn)”。也是，合肥剛從三線城市升級到二線城市沒多久，還處在二線下游的尷尬位置，但是今年以來來房價(jià)飆升速度卻超越北上廣，新房和二手房房價(jià)漲幅均居全國前列，這也使得二手房中介行業(yè)迎來爆發(fā)增長。

就在10月2日晚間，合肥出臺了被認(rèn)為是“二線城市最嚴(yán)厲”的樓市限購限貸政策。但Y說，他目前的感覺還不明顯， “至少合肥二手房還沒明顯影響，我們現(xiàn)在最大的問題不是沒客戶，而是沒房子”，他稱，有的要價(jià)太高的房東，他也以限購為理由勸房東降價(jià)成交，不過，目前還沒房東買他的賬降價(jià)成交。

為什么二手房一直漲

這一年來，我一直有改善住宅的考慮，卻又被“通通上漲”的合肥房價(jià)屢屢嚇退。對于我猶豫觀望的態(tài)度，作為好友的Y只能一邊吐槽我是“中介都不想遇見的劣質(zhì)客戶”，一邊幫我留心合適房源。

“遲買不如早買，房子只會越來越貴的”，Y說，“如果是一般的客戶，我肯定會勸說他們砸鍋賣鐵買房啊”。但合計(jì)下需要付的首付和按揭后，他還是同意我“別為買房影響了正常生活”的觀點(diǎn)。一轉(zhuǎn)眼，在我糾結(jié)的這幾個(gè)月里，合肥房價(jià)繼續(xù)大步上漲，終于將我的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在了身后。

“實(shí)話說，房價(jià)上漲我們中介也是蠻大的原因”。比如說，房主把出售房源掛在了網(wǎng)上，合肥有十來萬的中介業(yè)務(wù)員，每100個(gè)業(yè)務(wù)員中有1個(gè)人打1電話給房主，這房主就能接到一千個(gè)電話”，談起飆漲的房價(jià)，Y也做了個(gè)“自我檢討”。“還有時(shí)候，客戶找我們看好了一套房子，覺得應(yīng)該再看看，于是又找了其他的中介公司，其他中介又打電話給房主……房主一看，哇塞，這么多人問這么多人想買，價(jià)格自然就漲上去了”。

關(guān)鍵在于，一旦這個(gè)漲過價(jià)的房子成交了，那么附近其他二手房的價(jià)格也就都跟著漲上來了。截至10月7日傍晚的數(shù)據(jù)顯示，目前合肥市二手房掛牌均價(jià)14476元/平方米，同比9月上升9.77%。瘋漲的房價(jià)讓很多房主產(chǎn)生了“捂著”惜售的心情，而“限購令”一出，又有房主選擇了“觀望”。

Y所言不虛,在國慶期間，筆者自己也接到了不同中介咨詢是否賣房的電話，比限購前還要頻繁。筆者居住的小區(qū)屬于房價(jià)漲速較猛的區(qū)域，國慶間有房產(chǎn)中介在小區(qū)入口支起攤子來“蹲點(diǎn)駐守”，好第一時(shí)間拿到小區(qū)二手房源。最近小區(qū)內(nèi)某戶105平米的房子最后以240萬價(jià)格成交，要知道，去年9月，本小區(qū)二手房的成交均價(jià)還不過9000元/平米。

房產(chǎn)中介變“房蟲”

“你在網(wǎng)上看到物美價(jià)廉的房子，結(jié)果打電話過去一問，往往房主都提價(jià)了。除了買賣雙方的博弈因素外，也有部分是房產(chǎn)中介通過故意降低房價(jià)來吸引你注意。”Y提醒說，“虛假廣告”也是業(yè)內(nèi)的“潛規(guī)則”。

偶爾也會碰見開價(jià)不高甚至明顯低于市場價(jià)的二手房源，但這樣的房源很難落到買家手里。因?yàn)槊翡J的房產(chǎn)中介可能會扮演高拋低吸，倒騰房子的生意。中介行業(yè)里，這種倒賣房子的人叫“房蟲”。

Y舉了個(gè)例子，前些天篩查房主信息時(shí)，他們發(fā)現(xiàn)一條幾年前的賣房信息。

“房主人在外地，打電話過去問他還賣房嗎？他問目前多少錢，我們就報(bào)了一萬多的價(jià)格，對方欣然接受”。

接下來，中介公司就接手了房子，不辦理過戶手續(xù)，只去做委托公證。獲得房子后，轉(zhuǎn)而以1萬五六的價(jià)格掛牌出售。

確定買家后，他們就拿著房本和公證書直接過戶,不用原房主出面，稅也逃過了。

Y說，中介公司冒充賣房者或買房者進(jìn)行炒房并不少見，因?yàn)樗麄兪煜な袌鲂星?，有的房主不懂行情，有的則是怕麻煩，急于脫手。按照合肥的政策，房地產(chǎn)中介一般會收取買方2%以下的房產(chǎn)中介費(fèi)，但做房蟲，明顯是件收益更大的好生意。

也有精明的房主和中介公司達(dá)成協(xié)議，中介公司以不低于XXX萬的價(jià)格獨(dú)家代理房源，如實(shí)際成交價(jià)格超過約定價(jià)，可以和中介公司就增值部分五五或四六分成。這樣以來，中介除了掙得規(guī)定的2%.的服務(wù)費(fèi)外，還能坐享增值部分收益。

“十一不是出臺最嚴(yán)限購限貸政策了嗎，怎么還這么火熱，聽說XX市都有房東降價(jià)5%到8%的了”。我忍不住在插進(jìn)話來，Y搖了搖頭，“首付從25%提高到30%，對真的想買房的人來說沒什么區(qū)別。本地戶籍家庭不限購二手房，至于外地居民限購一套……你買了一套，不就可以遷戶口過來變成本地人了嗎?”

“那第一套房子買不了了啊”。我刨根問底，Y神秘一笑，“社保和稅單都可以補(bǔ)的，以前限購的時(shí)候就有，最近已經(jīng)黃牛報(bào)價(jià)了。”

不過，10月8日下午合肥出臺的限購查詢實(shí)施細(xì)則顯示，補(bǔ)繳社保會打上“補(bǔ)繳”字樣，不能作為購房條件，但對本地居民二手房仍不限購，但將限貸。從這個(gè)角度看，新政的嚴(yán)厲程度超過了房產(chǎn)中介的預(yù)期。

業(yè)內(nèi)套路深

21城出臺限購政策，目前是拐點(diǎn)還是山腰爭論不休，買房的賣房的孰贏孰輸未定，但可以肯定的是，房產(chǎn)中介從中賺了不少。與此同時(shí)，深圳客、本地客鬧“退房”等糾紛飆升，部分中介被指“套路”深。

“業(yè)內(nèi)確實(shí)有一些 套路 。”阿成(應(yīng)要求化名)是個(gè)“擦邊”90后，個(gè)子不高，中等身材，即使在三伏天，也把襯衫一絲不茍地插進(jìn)西褲里，他今年將手頭中介業(yè)務(wù)從二手房轉(zhuǎn)到一手房。

“3月份大朗遠(yuǎn)大廣場就是這么鬧退房的。我們整個(gè)4月深圳客驟減。后來一旦有行業(yè)亂象被舉報(bào)，我們的損害是很大的。”阿成說，接下來他的自白，更多是善意，期待行業(yè)環(huán)境改善：“大環(huán)境下，我的一些做法也不可避免 游走在邊緣 ，但我是真的感激這個(gè)行業(yè)，還想繼續(xù)做下去，所以希望它更好。”

個(gè)人信息：一天打200多個(gè)電話，能約出三兩個(gè)看房

每一家房地產(chǎn)中介都要搞來客戶個(gè)人信息，姓名、電話、房產(chǎn)情況，這早就不是“不為人知”的秘密了。我們知道這是灰色地帶，也必須這么做。拿到這些電話，我們每天早上九點(diǎn)開始就逐個(gè)打，“金九”的時(shí)候打到200多個(gè)。

在阿成所在中介公司記者看到，人手一份花名錄，業(yè)務(wù)員逐個(gè)撥打，如果遭到粗暴拒絕，就做個(gè)標(biāo)記，過一段時(shí)間再打；如果問價(jià)格問地段的，就標(biāo)記為重點(diǎn)攻克對象。一天能夠約出三兩個(gè)看房的，已經(jīng)算成績不錯了。

跨市看房：關(guān)于“沉沒成本”的心理戰(zhàn)

怎么看房成交率最大？當(dāng)然是現(xiàn)場看房，尤其那種特別遠(yuǎn)點(diǎn)的跨市看房，只要客戶愿意過去，就有了三四成的幾率，接下來的就是心理戰(zhàn)了。我?guī)Э蛻羧タ词堖吷匣葜輺|江府的房子，8000多元一平方米，平時(shí)上班到東城南城坐地鐵轉(zhuǎn)公交也要1.5個(gè)小時(shí)。

開始看到配套，客戶是失望的，大多數(shù)人抱著“這么遠(yuǎn)來都來了，不要白來”的心理，換一個(gè)盤看還要再折騰個(gè)半天，好像心理書上說叫“沉沒成本”。磨一磨，客人一咬牙就買了。

東江府還是現(xiàn)場認(rèn)購的，如果是認(rèn)籌的，客人危機(jī)感更容易就被調(diào)動上去了。3月份匯龍灣開盤那期，家家順的大巴拉了幾車深圳人過來，很多人坦承：“樣板房和周邊的環(huán)境看都沒看”，直接被“搶不到房”的氛圍嚇到了，塞錢給中介插隊(duì)，搶著進(jìn)去選房，幾秒鐘就選中下訂了。

一位名為白偉的深圳客，下午在售樓處打電話給南都記者爆料：“早上一時(shí)沖動搶著認(rèn)籌，下午又說加推，原來根本不用搶，想反悔訂金還沒得退。”最后此事還是不了了之。今年以來南都收到的許多投訴，例如房屋沒有預(yù)售證開賣、安全隱患沒有整改、貨不對板等，大多都是買房者在信息不對稱的情況下“搶房”，過后才發(fā)現(xiàn)的問題。

茶水費(fèi)：“綠色通道”有價(jià)碼

9月10日開盤的達(dá)鑫江濱新城，洋房1.5萬-1.6萬每平方米，開盤就賣完了。像這種特別火爆的盤，還真的是搶不到籌，怎么辦？一般就會收茶水費(fèi)，客戶交個(gè)1萬-2萬元，就能提前認(rèn)購。

想要具體到哪個(gè)朝向、哪個(gè)樓層、哪個(gè)門號，再適當(dāng)加一點(diǎn)錢，這個(gè)定價(jià)都是有得談的。高峰期也有爆出過五六萬元的“茶水費(fèi)”，不過我經(jīng)手的沒這么多。

記者聯(lián)系即將推出的新盤的代理中介，問及有沒有辦法提前認(rèn)購時(shí)，對方否認(rèn)“茶水費(fèi)”這個(gè)提法：“這個(gè)叫綠色通道，可以提前認(rèn)購，需要交一些誠意金。”不過具體價(jià)格和操作，對方一定要進(jìn)入實(shí)際交易才愿意透露。“茶水費(fèi)確實(shí)有這種情況，平時(shí)也有相關(guān)投訴。”

東莞市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會秘書長陳駿良說，這是中介管理規(guī)定明令禁止的，但雙方合約一般不把“茶水費(fèi)”幾個(gè)字寫到賬面上，而是通過其他方式變相抬價(jià)，所以很難界定。

更名費(fèi)：加價(jià)五六萬元算少的

還有一種“搶籌”的方式，成本更高。就是中介先下定去認(rèn)購一套房子，然后找到意向買家，加價(jià)最低五六萬，高的喊過10萬。10萬的有沒有成交我不知道。房管所制定嚴(yán)密的規(guī)定，一旦認(rèn)購，業(yè)主名是不能改的。

上有政策下有對策，一種是走“撻訂”的模式，原購房者和開發(fā)商共同提出撤銷申請，審批通過后開發(fā)商和新購房者重新簽訂購房合同。有朋友做過一單是五萬塊更名的，后來那個(gè)房子幾個(gè)月漲了二十萬，業(yè)主也不覺得虧。更名有風(fēng)險(xiǎn)，周期又長，實(shí)際上就是中介參與炒房，但我不敢嘗試。

后話：中介賺了不少也買不起房

記者問他：“今年這行情賺了多少？”小伙子左右言他，結(jié)果還是讓記者在公司的“英雄榜”上，看到他9月的業(yè)績已經(jīng)超過10萬元了。

“現(xiàn)在10萬對于我們來說，就是賣五六套房的錢。當(dāng)然，這也是 金九 才有的好氣候，6月份、8月份就平淡很多。”阿成坦承，按照現(xiàn)在傭金水平3%計(jì)算，望牛墩海德駿園1 .3萬元一平方米，一套100平方米的房子，交給公司的傭金就是3.9萬元，中介個(gè)人能夠提成25%-50%，算下來就有接近2萬塊，而實(shí)際上這個(gè)盤不少是120-140平米的大戶型，而且已經(jīng)賣斷貨了。

“我現(xiàn)在已經(jīng)有自住房了，這一手房漲得買不起，二手房更不敢看，有房的都在坐地起價(jià)，要不就反水。所以我也暫時(shí)不打算買房。”

買家反饋：還有許多“雷”等著你踩

阿成鼓起勇氣，只是踢爆了中介部分“套路”罷了。更多的買家向記者反映，中介還有不少“雷區(qū)”，步步驚心。

吃差價(jià)：5月份，東城王小姐看上景湖春曉一套公寓房，中介答應(yīng)幫忙砍價(jià)，最后叫價(jià)66萬元。她怕房價(jià)上漲，冒著大雨取了5萬元定金交上去，后來才知道中介跟賣家說的價(jià)格是65萬。她憤而找中介公司“告狀”，最后中介承諾幫她“降下”一萬的稅費(fèi)，按65萬成交，另多付5000元給中介。

首付貸：首付貸雖然已被禁止，像鏈家等大型連鎖仍然承諾可以“搞定首付貸”。也有中介跟銀行的消費(fèi)貸打包。

某小品牌一手房平臺可以通過首付貸實(shí)現(xiàn)15%的首付。按照東莞最新的均價(jià)1 .5萬元一平方米，100平方米的房子150萬元，首付45萬元，首付貸20萬元按照5 .6%的消費(fèi)貸年息計(jì)算，三年還完，每期本加息要還6488元。

再加上70%的房價(jià)貸款30年還清，等額本息每月還貸5572元，疊加起來一個(gè)月還貸接近1.2萬元。對于很多工薪階層是壓力巨大的。

誠意金：東莞第一法院最近公布一個(gè)案例，東莞市民梁某為買房，與中介公司簽訂委托合同，并將2萬元作為誠意金交給中介，以確保買到中意的房子。沒想到，看中的房子沒有到手，中介公司卻直接將2萬元扣下，拒絕返還。法院經(jīng)審理認(rèn)為中介公司收下萬元沒有法律依據(jù)，判決退還。來源：騰訊網(wǎng)