盡管樓市調(diào)控政策一直未放松，但我國城市房價依舊居高不下。特別是一線大城市，房價更是節(jié)節(jié)攀升。國家統(tǒng)計(jì)局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，與去年相比，今年9月份我國70個大中城市中，房價上漲的城市有69個，最高漲幅達(dá)20.6%。

針對當(dāng)前我國城市房價的高燒不退，有觀點(diǎn)將其歸咎于我國正在加速推進(jìn)的城鎮(zhèn)化。更有甚者，將城鎮(zhèn)化比喻成房地產(chǎn)業(yè)的盛宴。那么，加速城鎮(zhèn)化是房價上漲的推手嗎？城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系到底是怎樣的？

對此，中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)會副理事長肖金成在接受中國經(jīng)濟(jì)時報(bào)記者采訪時表示：“城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格有一定影響，但并非最重要因素。”

“城鎮(zhèn)化進(jìn)程雖然比較快，但始終是一個長期過程。城鎮(zhèn)化率每年上漲一個百分點(diǎn)左右，意味著城鎮(zhèn)每年將增加一千多萬農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口。這部分人口是否有能力買房，或者說能否在這70座城市買房，是個未知數(shù)。所以，從短期來看，不能把房地產(chǎn)價格上漲的原因完全歸結(jié)到城鎮(zhèn)化層面去。而從長遠(yuǎn)看，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)是有影響的。城鎮(zhèn)化會給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大需求，但并不必然帶來房地產(chǎn)價格上漲。因此我認(rèn)為，城鎮(zhèn)化是影響房價的因素之一，但非最重要因素。”肖金成如是說。

國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究部研究員宣曉偉在接受中國經(jīng)濟(jì)時報(bào)記者采訪時也表示，影響房地產(chǎn)價格走勢的因素有很多。“從直接影響房地產(chǎn)價格的因素來看，只是"供"與"求"兩個層面，直接來看就是"市場上能夠出售的房子的供給量"與"市場有支付能力的購房需求量"決定著目前房地產(chǎn)價格的走勢。供大于求，就下跌；供不應(yīng)求，就上漲。目前房地產(chǎn)價格的快速上漲，反映出房地產(chǎn)市場的供小于求。”

“從表面來看，如果城鎮(zhèn)化速度加快，就意味著更多的人來到城市常住，這些人來到城市里，當(dāng)然需要有住所，因此在一定程度上就會產(chǎn)生對房地產(chǎn)的需求。在供給量不變或者供給趕不上需求增加速度的背景下，就會抬高房地產(chǎn)的價格，這顯然就是城鎮(zhèn)化加速帶來房地產(chǎn)市場價格上漲的邏輯。事實(shí)上我們可以把它理解為"城鎮(zhèn)化加速帶來剛需增量而導(dǎo)致價格波動"的說法。”宣曉偉表示。

“但我國城鎮(zhèn)化在近期是否有所加速，這還是一個需要調(diào)查和研究的問題，目前尚難以準(zhǔn)確判定。此外，最近房地產(chǎn)市場價格上漲的一個現(xiàn)象是，除了普通住宅在上漲外，別墅豪宅的銷售形勢也一片大好，價格漲幅明顯。如果僅是剛需帶動的需求增量，是很難解釋豪宅的旺銷的。”宣曉偉認(rèn)為，“事實(shí)上，隨著一線城市尤其是北京（樓盤）、上海（樓盤）等標(biāo)桿性城市房地產(chǎn)價格的不斷上升，即使是一套普通住宅，價格動輒也要幾百萬甚至上千萬元，很難相信這些住宅價格的上漲都是由那些所謂的"剛需"引起的。”

“從目前我國房地產(chǎn)市場形勢來看，由于房地產(chǎn)資本品屬性所導(dǎo)致的需求力量是顯而易見的。盡管目前采取的各種政策措施抑制投資需求，但在現(xiàn)實(shí)過程中，那種依靠限購等措施來控制投資需求的政策效果是有限的。”宣曉偉說，“資本的力量就像水流，在獲利沖動的驅(qū)使下無孔不入。”

宣曉偉表示，當(dāng)前，在收入分配不斷拉大的情況下，社會逐漸演化成兩個群體：在普通群體看來，一套住房的價格從解決居住的角度來說已是高不可攀；但對富裕群體，還是在投資獲利可以接受的范圍之內(nèi)。

“因此，近期房地產(chǎn)市場的價格上漲，如果說城鎮(zhèn)化速度加快是其推手的話，那么由于近來熱炒城鎮(zhèn)化而帶來對未來房地產(chǎn)市場價格上升的預(yù)期，可能是更為根本性的因素。”宣曉偉總結(jié)道。

此外，肖金成認(rèn)為，“未來將有更多農(nóng)村人口進(jìn)入到城市、城鎮(zhèn)。而這類人群進(jìn)城后即會帶來大量住房需求。如房地產(chǎn)業(yè)沒有良好發(fā)展，就會出現(xiàn)住房短缺，從而引起房價上漲。所以，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對城鎮(zhèn)化推進(jìn)具有一定正面作用。”

“但房價的提高，尤其是大幅度提高，對城鎮(zhèn)化是一種傷害。只有房價穩(wěn)定，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口才能在城里住得起房，能夠有能力改善居住條件，所以對于城市政府來講，應(yīng)該意識到這方面的責(zé)任，不要提高城鎮(zhèn)化的門檻。”肖金成說。