三種還款，各有利弊

目前，個(gè)人住房貸款的還款方式主要有三種，即每月本金加利息總額固定的等額本息法(簡稱等額法)和每月本金相同的等額本金法(簡稱等本法)，以及移動(dòng)(波浪)還款法。這三種還款方式可以說各有利弊。等額法，優(yōu)點(diǎn)在于借款人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計(jì)劃地安排每月的家庭收支，比較方便、易記，缺點(diǎn)是利息支出總額相對較高，適合收入穩(wěn)定，預(yù)期收入變化不大，購買住房用于自住的客戶;等本法，也稱作遞減還款法，優(yōu)點(diǎn)在于利息支出相對較少，缺點(diǎn)是每月還款額逐步遞減，前期還款壓力較大，適合目前收入較高或按等額還款法計(jì)算月還款額占家庭月收入的比例較小，但預(yù)期收入不確定的購買住房用于自住的客戶;移動(dòng)(波浪)還款法，優(yōu)點(diǎn)是可以根據(jù)自己收入預(yù)期變化和財(cái)務(wù)狀況設(shè)計(jì)還款額且利息支出最少，缺點(diǎn)是對所購房產(chǎn)和貸款申請人的要求較高，適合購買住房用于出租或投資的客戶。

至于借款人應(yīng)當(dāng)選用哪種還款方法，銀行房貸專家認(rèn)為，不能單純地將這幾種還款方法作比較，而應(yīng)該綜合多種因素作出全面合理的選擇。例如:

1、中年人購房的，由于其收入處于高峰期并有一定的積蓄，那么使用等額本金還款方式就較為劃算，因?yàn)榫驼麄€(gè)還款期而言，其應(yīng)當(dāng)歸還的本息總額會比使用等額本息還款方式節(jié)省利息支付。

2、年輕人購房的，由于其工作年限較短，收入一般不高且積蓄不多，使用等額本息還款方式比較好，因?yàn)樵鹿毫Σ粫蟛粫档推渖钇焚|(zhì)。加上其使用了移動(dòng)按揭的組合還貸法，不但可以緩解月供的壓力而且還可以節(jié)省不少的利息。

等額、等本，誰虧誰賺

現(xiàn)在，一些購房者在計(jì)算還貸中尚存疑慮，始終算不清等額和等本兩種還貸方式究竟誰虧誰賺，我們從下面的例子中一起看看二者的區(qū)別所在:

1、支付的利息總額不一樣。在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“等本法”的利息總額要少于“等額法”。假設(shè)同樣借款10000元，兩種還款法的利息及差額如下表所示:

2、還款前兩年的利息、本金比例不一樣。“等額法”前幾年還款總額中利息占的比例較大，“等本法”的本金平攤到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例相對較小。

3、還款前期的壓力不一樣。因?yàn)?ldquo;等額法”每月的還款金額數(shù)是一樣的，所以在收支和物價(jià)基本不變的情況下，每次的還款壓力是一樣的;“等本法”每次還款的本金一樣，但利息是由多到少、依次遞減，同等情況下，前期的壓力要比后期大得多。以借款100萬元、25年的還款期為例，對比兩種還款法前3個(gè)月和最后3個(gè)月的還款金額如下表所示:

看到以上的種種數(shù)據(jù)對比，可能有的貸款人會感覺自己選擇的貸款方式“吃虧”了。等額還款法由于貸款人占用銀行的本金時(shí)間長，自然就要多付些利息，由于還款壓力均衡，所以適合有一定積蓄，但收入可能下降、生活負(fù)擔(dān)日益加重的人群。“遞減還款法”由于貸款人本金歸還得快，利息就可以少付，但由于首期還款額度大，因此適合當(dāng)前收入較高者。兩種還貸方式，都有科學(xué)性，適合不同的人群，從資金使用價(jià)值上看，并不存在貸款人吃虧的問題。

還款年限，仔細(xì)斟酌

當(dāng)然，貸款方式的選擇還涉及一個(gè)還款年限的問題，這都應(yīng)根據(jù)貸款人的具體情況來確定，多方面權(quán)衡考慮制定一個(gè)合理的貸款計(jì)劃，因?yàn)椴煌倪€款方式和年限需支付的利息是有明顯區(qū)別的，這一點(diǎn)消費(fèi)者一定要計(jì)算清楚。

例如:阿文準(zhǔn)備向銀行申請一筆20萬元10年期的貸款用于買房，同時(shí)卻又打算在手頭資金充裕時(shí)，用四五年的時(shí)間就將貸款全部還清，以節(jié)省一部分利息。我們以目前國內(nèi)商業(yè)銀行通常采用的“等額本息還款法”計(jì)算，一筆20萬元10年期的貸款，年利率為5.04%，在第5年末提前還貸的話，總利息支出為40021元。而該筆貸款只按揭5年的話，年利率為4.77%，總的利息支出僅為25192元，比前一種方法要少14829元。

因此，從資金成本的角度看，事先合理控制好住房貸款期限的長短，顯然比到時(shí)再提前還貸更能夠省錢。而且，貸款期限越長，先期支付的利息越多，自然損失也就越大。