東坡里執(zhí)行總經(jīng)理何劍波，深度破譯水街商業(yè)密碼。

（眉山安家網(wǎng)）在商業(yè)形態(tài)高度繁榮的今天，電子商務(wù)向?qū)嶓w經(jīng)濟發(fā)起猛攻，在此背景下，體驗式商業(yè)應(yīng)運而生，繼而風(fēng)生水起。近年來，SHOPPINGPARK概念成時下流行詞匯，綜合構(gòu)建出第五代商業(yè)模式。市場起步較晚的眉山，以追趕的姿態(tài)完成了從個體商鋪、名店商業(yè)中心、大型倉儲超市，到SHOPPING MALL的階段式跨越。與此同時，東坡島的風(fēng)云面世，也為眉山第五代商業(yè)模式的開啟創(chuàng)造了契機，永圖公司踩準節(jié)點順勢而為，以東坡里商業(yè)水街為依托，對接第五代商業(yè)模式，創(chuàng)新時鮮生活方式的同時，也賦予了城市更多一重人文關(guān)懷。然而，概念化的體驗式商業(yè)如何在東坡島落地生花？東坡里又是如何從“貧富懸殊”的眉山商業(yè)地產(chǎn)市場成功突圍？眉山安家網(wǎng)有幸采訪到東坡里執(zhí)行總經(jīng)理何劍波，聽他深入淺出破譯水街商業(yè)密碼。

何總侃侃而談東坡里項目概況及價值屬性。

安家網(wǎng)：恭喜東坡里成功引入太平洋影城旗艦店?。ㄖx謝！）眾所周知，眉山幅員面積小，城市人口偏少，加之項目離蓋麗商場較近，因此雙方的合作也非一蹴而就。然而即便如此，一向?qū)ι倘σ髽O高的太平洋影城，最終仍主動對接?xùn)|坡里，請問促成這次合作的因素有哪些？

何劍波：品牌商戶對選址半徑有嚴格要求，一定半徑內(nèi)不愿開辟第二家店，太平洋影城規(guī)避“內(nèi)斗”風(fēng)險的商業(yè)考量也在情理之中。然而，即便有此疑慮，在對項目的可行性作全面評估后，太平洋影城仍以最大的誠意促成此次合作，這既源于太平洋影院的商業(yè)遠見及決斷魄力，也是東坡里價值屬性以及商業(yè)吸附力的直觀呈現(xiàn)。

誠如您所言，城市人口的制約，使得眉山商業(yè)缺乏內(nèi)在推動力，然而東坡島的特殊性，使得東坡里水街商業(yè)得以突破桎梏。一方面，東坡島作為眉山對外開放的城市名片，隨著區(qū)域建設(shè)日新月異，其旅游價值呈井噴之勢。與此同時，眉山旅游業(yè)異軍突起，正處高速發(fā)展時期，2015年，眉山市共接待游客2987萬人次，實現(xiàn)旅游收入230億元。如果覺得這個數(shù)據(jù)太寬泛的話，我們便以剛剛過去的清明小長假為例，僅三天，全市就接待游客57.99萬人次，旅游總收入超3億元。在政府的重點打造下，涅槃新生的東坡島，必將承擔起外來觀光客流的集散功能。東坡里據(jù)守東坡島門戶，更將占盡水街商業(yè)消費先機。

另一方面，眉山人對東坡島向來情深，島上住宅市場熱度居高不下，隨之而來的是區(qū)域人口的不斷積聚。加之人們對感官體驗、情感體驗的需求激增，東坡島“在山水中吃喝玩樂”行業(yè)優(yōu)勢，為任何主城商業(yè)所不能及，大范圍內(nèi)，消費熱點向東坡島聚集已是必行之勢。永圖公司對東坡里的打造可謂順勢而為，項目總占地90畝，總體量10萬平方米，是以“城市會客廳，休閑娛樂匯”為運營理念，其訴求便是讓眉山市民足不出城即可感受山水間的風(fēng)情小鎮(zhèn)。

東坡里將善用資源，以“最東坡”的感官饗宴敬獻全市人民。

安家網(wǎng)：公司以高出周邊項目2.5倍的價格拿下土地，用以打造東坡島上首個水街商業(yè)項目。請問，永圖不惜高價也要落子該地塊的商業(yè)選擇，是基于怎樣的深思熟慮？對項目未來又有何愿景？

何劍波：東坡島作為眉山的城市會客廳，量級之重不言而喻。2010年，市政府確定將東坡島打造成集商業(yè)、居住、旅游、娛樂、休閑、度假等功能為一體的現(xiàn)代新區(qū)，湖、江、山、島、城協(xié)調(diào)發(fā)展的“城市之眼”，為永圖落子?xùn)|坡島提供了契機，也為東坡里商業(yè)水街的問世的創(chuàng)造了可行空間。

商業(yè)地產(chǎn)同時兼具投資屬性和經(jīng)營屬性，成敗關(guān)鍵依然是地。20年前，李嘉誠曾提出“地段論”，時至今日，仍是地產(chǎn)行業(yè)的金科定律。東坡島天然城心島的地理構(gòu)造，不僅川內(nèi)罕見，更是百年難遇，豈有不爭之理。永圖既選擇落戶東坡島，便無“將就”之說，勢必在最具市場價值最金貴的土地上，完成東坡里的商業(yè)大計。東坡里，據(jù)守東坡島門戶地位，同時也是整個水街的橋頭堡、排頭兵項目，向西聯(lián)通眉山主城商業(yè)和幾十萬客流市場，向東覆蓋東坡島居住人群，背后是4700畝綠島風(fēng)光及源源不斷的旅游人群作支撐，商圈能量不容小覷。東坡里將懷揣對湖島生態(tài)的敬畏之心，善用資源，將“最東坡”的感官饗宴，敬獻給全市乃至全國人民。

針對電商對實體商業(yè)的沖擊，何總見解獨到。

安家網(wǎng)：現(xiàn)下，電子商務(wù)成商業(yè)地產(chǎn)繞不開的坎兒，不知何總對此有何見解？此外，東坡里是以眉山第五代商業(yè)模式為開發(fā)理念，這不僅將在一定程度上顛覆眉山既有的商業(yè)地產(chǎn)觀念，也意味著從項目立項、業(yè)態(tài)劃分、主力店選取、運營管理等方面，都將對應(yīng)完善提檔升級?，F(xiàn)東坡里已經(jīng)進入全面推廣階段，升級理念落實到操作層面，又是如何表現(xiàn)的？

何劍波：經(jīng)濟社會不斷發(fā)展，人們的生活觀念、消費方式也在不斷更新，任何商業(yè)模式都無法一勞永逸。東坡里商業(yè)模式的嬗變，既是市場環(huán)境的硬性要求，也是公司尊重市場的主動作為。眾所周知，電子商務(wù)對傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊頗大，阿里巴巴每年都在經(jīng)歷裂變式成長。就我個人而言，并不認為這是壞事，既然科技發(fā)展與物流水平的提高，賦予人們更多的消費渠道，人們當然有理由選擇更為便捷高效的購物方式。

我們既不用惡魔化電子商務(wù)，也無需神話它。電子商務(wù)對傳統(tǒng)渠道的分流影響有限，近些年，實體商業(yè)環(huán)境的惡化主要原因是宏觀經(jīng)濟減速，以及局部市場飽和。電商對商業(yè)的沖擊，多集中在“提袋式”消費，事實上，國人在旅游、文化等領(lǐng)域的消費遠遠高于此。從趨勢上講，電子商務(wù)永遠無法取代傳統(tǒng)商業(yè)，其原因便在于“體驗感”的不可模擬性。這也奠定了東坡里的商業(yè)基調(diào)，即必須為項目注入“體驗式消費”屬性，這也是東坡里打造眉山第五代商業(yè)模式的契機。

第五代商業(yè)模式如何在東坡島落地生花，何總胸中自有丘壑。

所謂第五代商業(yè)模式，即公園式購物廣場，也稱供應(yīng)鏈商業(yè)模式，它賦予商業(yè)更高藝術(shù)性、休閑性、娛樂性，是眉山經(jīng)濟社會發(fā)展到現(xiàn)階段的必然產(chǎn)物，而東坡里偕同第五代商業(yè)模式的問世，實則恰逢其時。自項目規(guī)劃之初，永圖公司便以“城市會客廳”、“休閑娛樂匯”為運營理念，通過對業(yè)態(tài)組合的重新規(guī)劃布局，整合行業(yè)上下游資源，以美食餐飲、市政金融、茶樓客棧、酒吧KTV、商務(wù)會所、兒童娛樂城、IMAX影院、婚慶主題中心等多元化業(yè)態(tài)，聚合吃、喝、玩、樂、游、購、娛七大元素，營造一站式消費體驗，讓商業(yè)活動與東坡島自然風(fēng)光深度契合，具化項目的旅游性、觀光性、體驗性，以運營管理能力激發(fā)持續(xù)發(fā)展動力，形成新的利潤增長點，進而適應(yīng)新的消費需求。

何總長算遠略，以創(chuàng)新和差異化經(jīng)營打造東坡里水街商業(yè)。

安家網(wǎng)：眉山現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)“貧富差距”嚴重，各大核心商圈各自為營，面對紛繁復(fù)雜的市場格局，東坡里如何殺出重圍，打造差異化業(yè)態(tài)，成就水街商業(yè)項目的不可替代性？

何劍波：整體而言，大商業(yè)項目的群聚，自然能推高東坡區(qū)的商業(yè)人氣，至于新興商業(yè)項目是借力使力還是被虹吸，取決于自身的商業(yè)價值是否過硬。住宅市場的偏緊，社會資源和投資熱錢轉(zhuǎn)而涌入商業(yè)地產(chǎn)市場，以至于項目良莠不齊，“同質(zhì)化”競爭加劇，過剩供應(yīng)勢必引致優(yōu)勝劣汰，此為鐵律，無法規(guī)避。

對此，永圖公司內(nèi)部已有共識，創(chuàng)新和差異化經(jīng)營才是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的永恒主題，商業(yè)價值要取得實效，必須與時俱進，不能無視環(huán)境和市場的變化。城市升級總有商機，只在于開發(fā)商如何把握。此前也有提到，東坡里從規(guī)劃立項到業(yè)態(tài)布局，皆區(qū)別化于眉山現(xiàn)有商業(yè)模式，要做到“人無我有，人有我精”。以太平洋影院入駐為例，一早便確定將以最高標準打造東坡里旗艦店，并以此作為合作的必要條件。東坡里會將這一標準落實到招商運營的各個環(huán)節(jié)，以確保東坡里商業(yè)水街的高階性、差異性，進一步確立行業(yè)價值。

采訪結(jié)束后，小編與何總合影。

安家網(wǎng)：感謝何總接受接受我們的采訪，破譯眉山水街商業(yè)密碼，祝福您生活幸福，事業(yè)再攀高峰，也祝愿東坡里項目為眉山商業(yè)地產(chǎn)再樹標桿！

何劍波：感謝！我們將再接再厲，定不辜負東坡島這片人文沃土，圓滿市民對高品質(zhì)娛樂生活的殷殷期待！

來源：眉山安家網(wǎng)