焦急的人群在密閉的停車場(chǎng)里等待著，有幾位太太已經(jīng)開(kāi)始變得不耐煩，大聲吵著要離開(kāi)，卻無(wú)法擠出去。人群中，有立法會(huì)議員、有闊太太、有內(nèi)地客、有歐美臉孔，他們唯一的共同之處是，他們都是千萬(wàn)富翁。這是香港新鴻基地產(chǎn)（00013.HK）兩周前推出的新樓盤(pán)發(fā)售現(xiàn)場(chǎng)，這個(gè)月每個(gè)周末，香港的各個(gè)新盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，都在上演著這種排長(zhǎng)龍買樓的場(chǎng)面。

明天，被稱為香港樓市“辣招”的買家印花稅將推出滿一年。盡管香港特區(qū)政府的調(diào)控舉措未見(jiàn)退出之勢(shì)，但新盤(pán)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性逆襲”。

近兩周以來(lái)，“搶樓”正在成為香港樓市的時(shí)令寫(xiě)照。新鴻基地產(chǎn)、會(huì)德豐（00020.HK）、新世界（000017.HK）推出的高端新項(xiàng)目均出現(xiàn)“日光盤(pán)”。

這是香港樓市持續(xù)調(diào)控之下的糾結(jié)縮影，整體交易量依然低迷，打折新樓盤(pán)卻激活了市場(chǎng)的購(gòu)買力。而在豪宅市場(chǎng)低迷的背后，實(shí)際上是部分內(nèi)地投資客的撤退，對(duì)他們而言，英國(guó)和部分東南亞國(guó)家的樓市吸引力已經(jīng)超過(guò)香港。

促銷“剎車”

本周正值香港推出買家印花稅一年時(shí)間。面對(duì)樓市的持續(xù)上揚(yáng)，香港特區(qū)政府去年10月推出針對(duì)非香港永久居民的15%買家印花稅，今年2月再推出雙倍印花稅，令外地投資者購(gòu)買香港房地產(chǎn)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)最高可達(dá)物業(yè)價(jià)值的23.5%。

這樣的“雙辣招”效果不斷顯現(xiàn)。香港特區(qū)土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)顯示，9月份住宅樓宇買賣合約3686份，較8月份上升8.2%，但同比下跌49.5%；當(dāng)月，樓宇買賣合約總值190億港元，環(huán)比下跌3.1%，同比跌幅更是達(dá)到53.1%。

從單價(jià)來(lái)看，9月份香港住宅單筆合同金額515萬(wàn)港元，較8月份的近576萬(wàn)港元有所下降。

拖累香港樓市交易的一大權(quán)重是豪宅市場(chǎng)。中原地產(chǎn)研究部報(bào)告顯示，今年第三季價(jià)格超過(guò)1200萬(wàn)港元的豪宅買賣合約登記僅有607宗，價(jià)值167.44億港元，較第二季分別下跌13.2%及10.8%，創(chuàng)下自2008年以來(lái)的最低成交量。

事實(shí)上，自從特區(qū)政府實(shí)施“雙辣招”以來(lái)，買家入市意欲銳減，豪宅的交易量今年以來(lái)已連續(xù)三個(gè)季度下跌，累計(jì)跌幅達(dá)61.3%。

盡管整體市場(chǎng)一片唏噓，但本月初開(kāi)盤(pán)的新樓盤(pán)卻突然大熱，為原本冷清的市場(chǎng)注入了新鮮血液。據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者了解，開(kāi)發(fā)商“見(jiàn)招拆招”的印花稅優(yōu)惠直接刺激了公眾的購(gòu)買欲。

本月初新鴻基地產(chǎn)率先推出位于尖沙咀九龍地鐵站附近的新樓盤(pán)，“70%的印花稅回贈(zèng)”是最大賣點(diǎn)。

如果以該樓盤(pán)一個(gè)售價(jià)約2000萬(wàn)港元的單位計(jì)算，如果是非香港永久居民買家，需要繳納15%的買家印花稅，而雙倍印花稅按照7.5%的稅率繳納，光是這兩項(xiàng)稅項(xiàng)就需要450萬(wàn)港元，如果新鴻基地產(chǎn)可提供70%的回贈(zèng)，回贈(zèng)金額可達(dá)315萬(wàn)港元，相當(dāng)于整體房?jī)r(jià)打八五折。

這種促銷手法也大受購(gòu)房者追捧，在10月12日首推之日便獲得超過(guò)2000個(gè)認(rèn)購(gòu)記錄，60戶待售單位當(dāng)日即搶購(gòu)一空，此后加推的房源也迅速售罄。新鴻基地產(chǎn)高管因此向媒體表示，余下的房源將會(huì)加價(jià)。本周一，公司宣布，剩余樓盤(pán)全線加價(jià)，如果與月初推出的首批做比較，累計(jì)加幅可達(dá)17%~26%，幾乎將折扣率完全抵消。

由會(huì)德豐、新世界發(fā)展及港鐵發(fā)展的柯士甸地鐵站附近的一座樓盤(pán)上周末開(kāi)賣同樣受到熱捧，該樓盤(pán)同樣提供印花稅、現(xiàn)金回贈(zèng)等多種手段，其中包括相當(dāng)于樓價(jià)7.5%至8.5%的“100%雙倍印花稅回贈(zèng)”，同時(shí)還設(shè)定180天內(nèi)成交可減7%等各種促銷。

根據(jù)媒體報(bào)道，開(kāi)售當(dāng)日，超過(guò)1萬(wàn)人到場(chǎng)參觀，首推185戶便立刻被搶購(gòu)一空。與新鴻基地產(chǎn)“見(jiàn)好就收”的反應(yīng)類似，新世界發(fā)展人士也向媒體表示，之后加推的戶型會(huì)取消2%的特別優(yōu)惠，并且還會(huì)部分加價(jià)。

內(nèi)地客去哪兒了

值得關(guān)注的是，從香港樓市的傳統(tǒng)細(xì)分來(lái)看，上述兩個(gè)樓盤(pán)均屬于豪宅，這是否意味著香港豪宅市場(chǎng)開(kāi)始回暖？戴德梁行投資及顧問(wèn)服務(wù)部董事高偉雄向本報(bào)記者說(shuō)，豪宅市場(chǎng)的降價(jià)趨勢(shì)可能會(huì)持續(xù)到今年年底。但中原地產(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事黃良?N在接受本報(bào)記者采訪時(shí)稱，在香港現(xiàn)行的低息環(huán)境下，二手豪宅賣家是不會(huì)放下身段降價(jià)的，這就會(huì)直接影響二手豪宅市場(chǎng)的交易量，可能持續(xù)到明年初。

戴德梁行的報(bào)告也顯示，今年以來(lái)香港二手豪宅賣家的日子并不好過(guò)，買家持續(xù)觀望，賣家也不愿降價(jià)。報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，9月份，金額在1000萬(wàn)港元或以上的住宅占住宅物業(yè)臨時(shí)買賣合約的比例僅為6%，而去年10月這一比例高達(dá)12%。

“內(nèi)地投資客見(jiàn)到這么重的稅，當(dāng)然都走了，目前紐約、倫敦、洛杉磯、東京都是大熱門，香港就只能這么眼睜睜看著這些客人流失。”黃良?N說(shuō)。

根據(jù)中原地產(chǎn)報(bào)告，今年第二季度香港一手豪宅市場(chǎng)，內(nèi)地買家占金額比例15.8%，環(huán)比大跌9.7個(gè)百分點(diǎn)，二手豪宅市場(chǎng)內(nèi)地個(gè)人買家占金額比例僅為5.4%，環(huán)比下跌5.5個(gè)百分點(diǎn)。

而據(jù)戴德梁行大中華區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮透露，近期英國(guó)和東南亞都是熱門的樓市投資地點(diǎn)，由于英國(guó)經(jīng)濟(jì)并不景氣，最近英鎊也開(kāi)始回落，這讓部分“smart money”（有勝算的賭注）突然涌向英國(guó)。

一般中產(chǎn)階層對(duì)在東南亞置業(yè)也很有興趣。一名基金經(jīng)理曾向本報(bào)記者表示，對(duì)于前往東南亞移民及置業(yè)有很濃的興趣，“馬來(lái)西亞、泰國(guó)都離中國(guó)比較近，而且有什么事情，拿上護(hù)照可以直接過(guò)來(lái)。”