不應(yīng)盲目樂觀

全面放開“二孩”政策讓很多開發(fā)商欣喜若狂，部分開發(fā)商甚至認(rèn)為這將催生套四以上戶型房源的市場需求。而坊間專業(yè)人士在接受記者采訪時(shí)說：“所謂‘二孩’政策放開，將催生房價(jià)上漲、套四房源熱銷絕對是個(gè)偽命題，是開發(fā)商自娛自樂的表現(xiàn)。”“作為一項(xiàng)基本國策，著眼拉動的是國計(jì)民生的方方面面，不可能僅僅是針對某些具體行業(yè)傾斜。”顛峰智庫營銷策劃副總經(jīng)理周密這樣告訴記者。在他看來，對于放開“二孩”政策帶來的影響未必獨(dú)好房地產(chǎn)，并且即使是對于房地產(chǎn)的利好，也將是放眼未來20后的機(jī)遇。

對于短期內(nèi)的房地產(chǎn)市場，多位業(yè)內(nèi)人士表示，政策刺激不會帶來立竿見影的市場利好。“而且，隨著家庭成員結(jié)構(gòu)的改變，現(xiàn)在主流產(chǎn)品設(shè)計(jì)其實(shí)還需要推倒重來。”有房企負(fù)責(zé)人表示，“目前的市場剛需產(chǎn)品，基本都是按照一家三口的人口構(gòu)成來設(shè)計(jì)的。對于真正有需求的家庭來說，并不合適。”

“二孩”刺激有限

從去年以來，房地產(chǎn)市場至少經(jīng)歷了5次比較大的政策刺激，其中包括多數(shù)城市松綁限購、降低首付、降低貸款利率、擴(kuò)大公積金使用……。“基本上常規(guī)的技術(shù)性刺激的手段都已經(jīng)采用過，而且在這一過程中，陸續(xù)有購買需求被釋放出來。”某房地產(chǎn)企業(yè)營銷負(fù)責(zé)人這樣認(rèn)為。“現(xiàn)在推出這種‘結(jié)構(gòu)性’的政策刺激，很多開發(fā)商也并沒有足夠的應(yīng)對經(jīng)驗(yàn)。”

肖君是成都某一個(gè)改善性項(xiàng)目的銷售負(fù)責(zé)人，他告訴記者，從去年甚至前年開始，他們在項(xiàng)目銷售時(shí)就不斷遇有為“一家四口”提前做準(zhǔn)備的購房者。“基本上，這個(gè)過程已經(jīng)低調(diào)進(jìn)行了很長一段時(shí)間，多數(shù)有需求的都已經(jīng)提前完成購房。期待這個(gè)政策刺激出一批中大戶型的產(chǎn)品熱銷，有點(diǎn)不現(xiàn)實(shí)。”

2015年10月以來，成都房地產(chǎn)市場的開盤節(jié)奏驟然加速，最多的時(shí)候一周之內(nèi)入市樓盤數(shù)量超過10個(gè)，創(chuàng)下一個(gè)階段的新高。但是，從銷售速度來看，依然呈現(xiàn)出明顯的分化局面。一線品牌房企憑借產(chǎn)品線和號召力往往能夠碾壓區(qū)域內(nèi)的中小房企項(xiàng)目。“這樣的格局是樓市發(fā)展到一定階段的必然現(xiàn)象，即使政策刺激產(chǎn)生效果，也會在同時(shí)加快市場份額集中度，而不會再是10年前的所有房企都能分到一杯羹。”

小房換大房

去年“單獨(dú)二孩”放開時(shí)，有調(diào)查顯示，近六成市民認(rèn)為該政策會支撐房價(jià)大幅上漲。現(xiàn)實(shí)卻是，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年全國商品房均價(jià)約6323元/平方米，同比漲幅不足1.4%，相較2013年的同比漲幅7.7%下降不少。在成都城南某企業(yè)上班的小張說：“我們婚前各自有一套小戶型，現(xiàn)在住一套，另一套出租，現(xiàn)在只有一個(gè)孩子，本來想等他大一點(diǎn)才換房，既然現(xiàn)在政策放開了，我們也準(zhǔn)備要第二個(gè)小孩，就打算把出租房賣了，湊錢買一套大點(diǎn)的。我們身邊很多類似的情況，我認(rèn)為并不會新增對住房的需求，只是在原有基礎(chǔ)上以房換房而已。”

沒錢再換房

今年1月國家衛(wèi)計(jì)委發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2014年12月底，全國“單獨(dú)”夫婦提出再生育申請的不足100萬對，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于專家給出的200萬預(yù)期。中國社會科學(xué)院發(fā)布的一份《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》說，中國目前總和生育率僅為1.4。按照國際慣例，人口正常更替水平是2.1，“低生育陷阱”的紅線是1.3。某媒體工作者張小姐說：“根本不打算再生，現(xiàn)在有一個(gè)已經(jīng)壓力很大了，不僅是思想上的壓力，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)也很大。因?yàn)榭傄o她最好的東西，最好的教育?，F(xiàn)在孩子才5歲，我們已經(jīng)花了20多萬元，積蓄相較沒有孩子時(shí)大大減少，根本沒有能力再買一套房子。”

一家之言

不要過度樂觀

成都房地產(chǎn)有關(guān)專業(yè)人士認(rèn)為，一方面，在經(jīng)濟(jì)承受能力上能滿足生二孩的人群基本上是上世紀(jì)70年代以前出生的人，但這部分人群中最小的都快接近40歲了，尤其女性在這個(gè)年齡階段已經(jīng)不適合生育，而上世紀(jì)80年代以后出生的人，多數(shù)處于事業(yè)的發(fā)展期，沒有更多的精力再考慮養(yǎng)小孩;另一方面，很多人迫于現(xiàn)在的生活壓力和養(yǎng)孩子的成本，不敢奢望再養(yǎng)小孩;第三，目前成都主城區(qū)和高新區(qū)的房子均價(jià)都比較高，如果買套四以上的房子，多數(shù)人都承受不了;第四，現(xiàn)在很多人的生活觀念發(fā)生了很大的變化，不能認(rèn)同 “多生孩子多栽樹”的理念。在這種“有實(shí)力養(yǎng)的人沒能力生，有能力生的人沒實(shí)力支撐”的前提下，真正生二孩的家庭短期內(nèi)不會集中出現(xiàn)，所以說這個(gè)政策不會大范圍帶動大戶型房源的熱銷。

來源：騰訊網(wǎng)