盡量使用公積金貸款

眾所周知，公積金貸款的利率比商業(yè)住房貸款低得多，特別是7折優(yōu)惠利率取消后，兩者之間所還的利息差距將更大。因此貸款買房，公積金貸款最省錢。

一家國有銀行的理財師表示，對于首套房使用商業(yè)貸款，想購買二套房的購房者，使用公積金貸款無疑更可省下不少利息。房貸新政實施后，二套房首付必須五成，利率最低上浮10%。

公積金貸款的優(yōu)勢更加明顯。公積金貸款作為一種福利性購房貸款，目前我市公積金貸款政策尚沒有變化。不僅仍可首付兩成，更可享受3.87%的公積金利率，比7折利率還低。

我市住房公積金管理中心相關(guān)人士提醒，公積金貸款上限為50萬元，放貸時間最長30年，如果房價過高，購房者可使用公積金和商貸的組合貸款方式。

另外，由于目前公積金房貸沒有一套房和二套房之分，只要首次貸公積金或者第一次公積金貸款還清了再貸公積金房貸都可以。

因此，最好是采取首套房貸商業(yè)貸款、二套房貸用公積金的做法。

變更還款方式省息劃算

據(jù)一家國有銀行的理財師介紹，對于還款能力較強、收入較穩(wěn)定、有額外收入來源的貸款者，可以向銀行申請變更還款方式，將原有的等額本息還款方式變更為等額本金還款，達到省息的目的。

目前，多數(shù)銀行的個人住房貸款還款方式主要有等額本息和等額本金兩種方式。

二者的主要區(qū)別在于，前者每期還款金額相同，即每月本金加利息總額相同，客戶還貸壓力均衡，但利息負(fù)擔(dān)相對較多;后者又叫“遞減還款法”，每月本金相同，利息不同，前期還款壓力大，但以后的還款金額逐漸遞減，利息總負(fù)擔(dān)較少。

以貸款100萬元20年期(以基準(zhǔn)利率5.94%計算)計算，采用等額本息還款法，利息超過71萬元。

而采取等額本金還款，支付利息款59.6475萬元。兩者相比，利息相差11萬元左右。

值得一提的是，等額本金還款法并不適合所有的購房者，因為它的月供是倒金字塔式結(jié)構(gòu)，也就是說早期還款數(shù)額較高，不適合貸款壓力大的家庭。

房貸理財賬戶節(jié)省貸款利息

對于有固定存款的“房奴”來說，可以通過房貸理財賬戶達到用存款抵扣貸款利息的目的。

據(jù)了解，部分城市的農(nóng)行、招行等部分銀行都推出了類似的可以幫客戶節(jié)省利息的房貸理財業(yè)務(wù)。

以及南為例，客戶選擇存抵貸這一房貸理財賬戶后，只要客戶卡內(nèi)存款超過5萬元，即可按相應(yīng)比例抵扣貸款利息，并且卡內(nèi)存款還是活期存款，隨時支取，不受限制。

此類產(chǎn)品均設(shè)有起點。一般起點均為5萬元，也就是說如果賬戶有8萬元，只有3萬元可以參與抵扣房貸，并且抵扣比率各行不一樣。

另外，還可選擇加快還款頻率的個貸產(chǎn)品來節(jié)約利息。將還款方式從原來每月還款一次改變?yōu)槊績芍苓€款一次，每次還款額為原月供的一半。

這樣本金還款頻率加快，節(jié)約了客戶對銀行資金的實際占用;每月四周還多0~3天，全年還款26期，還款多了兩期。

客戶可以在基本不增加還款壓力的情況下，減少了大量的利息支出。

提前還款選擇縮短期限

隨著銀行優(yōu)惠利率的取消，二套房利率的上浮，不少房貸者近期已經(jīng)開始動用公積金或是存款開始提前還貸。

在市民提前還款時，會碰到一個問題，那就是減少月供還是縮短貸款期限劃算?

理財師稱，如果單純從節(jié)省利息角度來講，肯定是縮短貸款期限最劃算。“選擇哪個方式更省錢其實很簡單，只要掌握一條，本金還得越多，利息越省。

如果客戶選擇縮短貸款期限，而月供不變，那么客戶的還款周期會加快，因為客戶每月還款額沒有變化。

而如果選擇減少月供，那么每月還款壓力會減輕，但因為每月所還本金減少，自然總的貸款利息沒有月供不變的方式來得省。”

另外，銀行理財師認(rèn)為，提前還貸要算好賬，比如，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，提前還款的意義就不大。

眾所周知，1998年國務(wù)院取消了福利分房，商品房進入市場。2003年前后，中國迎來第一批住房貸款熱潮，期限以10到15年居多。

于是，在2013年前后，首批房貸族迎來了集體還清房貸的日子。還完房貸，自然無債一身輕，而身上尚且背負(fù)著房貸的人，也可以選擇通過提前還貸的方式來減少房貸利息支出。

要不要提前還貸

80后陳誠去年年底在近郊買了一套總價約80萬的房子，支付了20多萬首付之后，向銀行貸款近55萬，貸款年限20年。

在選擇按揭方式的時候，置業(yè)顧問稱有兩種選擇，一種是等額本金法還貸，另一種的等額本息法，并且建議如果要提前還貸，最好選擇前者。

等額本金還款法，即借款人每月以相等的額度償還貸款本金，而利息隨著本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。另一種等額本息法，則是20年期間，每月償還的房貸金額相同。

在貸款時間相同的條件下，等額本息還款法所要支付的利息高于等額本金還款法。因此，如打算提前還款，最好選擇等額本金還款法。

陳誠合計著自己的收入情況，估計有余力提前還貸，于是他選擇了等額本金法，希望將來能夠少還點利息，“房貸光利息就幾十萬，確實吃不消”，提到房貸，陳誠一臉苦笑。

提前還貸怎么還

提前還貸包括兩種形式：一種是提前償還部分個人住房貸款;另一種是提前償還全部個人住房貸款。

例如，陳先生申請銀行商業(yè)貸款55萬元，貸款期限為20年，在沒有逾期不還款的前提下，可以分次提前歸還一部分本金，每次提前還款后，相應(yīng)沖減余貸款本金。

銀行根據(jù)尚未歸還的貸款本金重新計算借款人的月均還款額，直至貸款本息全部還清。

假設(shè)當(dāng)剩余還款總額為36萬元(本金是27萬元，利息是9萬元)，陳先生決定提前還10萬元，那么，本金就只剩下17萬元，利息仍是9萬元。

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，提前清償?shù)?0萬元本金在以后期限不再計息，銀行只就尚未清償?shù)?7萬元本金及3萬元利息，按不變的期限和利率重新計算的月均還款額。

選擇不同的方式節(jié)省的利息支出是不同的，一次性提前還貸節(jié)省的利息支出是最大的。在部分提前還貸中，此外還有將每月還款額減少，同時將還款期限縮短，改變還貸方式——例如由等額本息換成等額本金還款方式。

在選擇之前，計算出不同方式下的還貸結(jié)果后，要結(jié)合經(jīng)濟實力、綜合考慮時間、機會成本來確定自己的最佳方式。

并非所有人都最適宜提前還貸

1、享受公積金貸款和七折利率的貸款客戶不必急于還款。因為目前七折的5年期貸款利率低于5年期存款利率，客戶把這些錢存入銀行收益要比提前還貸合適。如果這樣的客戶提前還貸后再貸款購房，銀行將按最新的貸款政策執(zhí)行，基準(zhǔn)利率上浮1.1倍，借款人將得不償失。

2、等額本息還款已經(jīng)超過5年，貸款早期還款中大部分為利息，超過5年再提前還款，可以說本金更多，所以從資金利用的角度來看，可以考慮其他投資渠道，特別年收益率超過銀行房貸利率的渠道。

3、等額本金還款期超過三分之一的，第二種不適宜提前還款的類型是使用等額本金還款法的客戶，并且還款期已經(jīng)超過了1/3。

等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少，當(dāng)還款期超過1/3時，其實借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節(jié)省利息支出。

4、手上還有其他理財項目的。購房者如果手頭有其他更好的投資理財項目如股票、基金、債券、理財產(chǎn)品等，或者做生意的買賣人，手里需要流動資金，如果投資收益率高于貸款利率，則沒有必要選擇提前還貸。

提前還貸需要預(yù)約

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，借款人提前還款，要先向銀行提交提前還貸申請，銀行接到客戶提前還貸申請后要審批，時間一般是半個月至一個月不等，現(xiàn)在工行是兩個星期，招行是一個月，建行規(guī)定提前還貸要是1萬元的整數(shù)倍，還有的銀行需要收取一定數(shù)額的違約金等。

所以，有計劃在年底提前還貸的消費者，要到自己貸款的銀行仔細(xì)核對具體相關(guān)規(guī)定后再做打算。