理財師建議，類似李太太的家庭狀態(tài)，宜在退休前10年提前做好準(zhǔn)備。首先，要做好養(yǎng)老理財計劃，適宜配置以下四類產(chǎn)品：貨幣基金（流動性強，方便應(yīng)急）、國債或偏債基金（穩(wěn)健理財，提高收益率）、實物黃金（長線保值，對抗貨幣信用風(fēng)險）、保險（除了普通的養(yǎng)老保險，還應(yīng)配置醫(yī)療、疾病類保險）。此外，家庭也需常備更大數(shù)額的活期存款或現(xiàn)金，以備不時之需。

而在騰挪房產(chǎn)獲得更好的生活質(zhì)量方面，由于不需要把房子留給子女，可考慮在不同的年齡段陸續(xù)將房產(chǎn)變現(xiàn)?；诜康禺a(chǎn)市場仍有10-15年的上漲預(yù)期，建議在李太太夫婦尚未退休的這幾年，繼續(xù)把房子出租。而在李太太夫婦退休后，可考慮出售物業(yè)，把售房收入按照以上的配置進行理財，以抵御通脹，同時獲得更充裕的可支配的養(yǎng)老資金。

由于目前“倒按揭”尚未成熟，從時下的理財角度來看并不太“抵”，但按照國家對以房養(yǎng)老政策的支持，10年后有望獲得更優(yōu)越的“倒按揭”方案，按照先進國家的經(jīng)驗，“倒按揭”是丁克家庭的主要選擇。因此，建議李太太夫婦先多加觀察，在70-75歲或可考慮把最后一套房產(chǎn)“倒按揭”給銀行，夫婦倆可選擇更好的養(yǎng)老機構(gòu)居住，每月獲取更充裕的養(yǎng)老金安享晚年。

可行性探討

目前以房養(yǎng)老的幾種方式

（1）子女（撫養(yǎng)人）養(yǎng)老，房產(chǎn)由子女（撫養(yǎng)人）繼承；

（2）出租（出售）大房，再租入（換購）小房，以房租差價（售房款差價）養(yǎng)老；

（3）出租或出售房子，自己住老年公寓，以租金或售房款養(yǎng)老；

（4）出售住房，再租回原住房，以售房款交納房租及養(yǎng)老；

（5）倒按揭，把房屋抵押給有資質(zhì)的銀行、保險公司等機構(gòu)，每個月從該機構(gòu)取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，去世后以住房歸還貸款。

倒按揭：銀行“試水”三年，“不抵”少人問津

按照先進國家的經(jīng)驗，“倒按揭”是以房養(yǎng)老的主要渠道之一，也是一種很成熟的險種。把房子抵押給銀行，金融機構(gòu)按月給老人發(fā)放養(yǎng)老金，拿完養(yǎng)老金后，房子或者贖回，或者歸金融機構(gòu)所有，這就是“倒按揭”。

記者了解到，3年前，廣州已有金融機構(gòu)悄然試水“倒按揭”，卻鮮有人問津，“不抵”是其中最重要的原因。隨著市場化機構(gòu)逐步介入“倒按揭”市場，專家呼吁政府進一步完善住房反向抵押養(yǎng)老保險配套體系，支持“倒按揭”業(yè)務(wù)的開展。

“倒按揭”只有10年期限

記者從中信銀行廣州分行有關(guān)人士處了解到，該行“試水”的養(yǎng)老按揭業(yè)務(wù)，是針對老年人本人或法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押向銀行申請貸款用于老年人養(yǎng)老用途，銀行核定一定貸款額度后按月將貸款資金劃入老年人賬戶，由老年人用于支付相關(guān)養(yǎng)老費用。借款人只需按月償還利息或部分本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。如果到期后不能償還本金，將以所抵押房產(chǎn)處置后資金償還銀行貸款。

該人士表示，與國外“倒按揭”的不同主要在于，該行養(yǎng)老按揭的借款人不限于老年人本人，只要有可抵押房產(chǎn)，老年人法定贍養(yǎng)人也可以作為借款人，即子女可以通過住房抵押貸款方式為父母提供養(yǎng)老資金。但要求老年人或法定贍養(yǎng)人有多套房屋，才能抵押其中一套房。

當(dāng)前的“倒按揭”并不劃算

廣州是否已有市民“試水”倒按揭？該負責(zé)人坦言“少人問津”。“不劃算”是主要的原因。

陳明輝分析，70年產(chǎn)權(quán)、55歲以上、至少擁有兩套房、按月償還利息和部分本金等規(guī)定是受制于國內(nèi)現(xiàn)行的金融法律法規(guī)，令“倒按揭”的要求多多，實際上卻無法解決養(yǎng)老的后顧之憂，因此不被市民接納。

“首先是房屋的70年產(chǎn)權(quán)，房子購買已經(jīng)有十幾年甚至幾十年，銀行如果得到該房產(chǎn)，而產(chǎn)權(quán)期已經(jīng)過半，價值大跌，銀行有較大的風(fēng)險，所以貸款期一般只有10年，而55歲以上可以辦理以房養(yǎng)老，如果55歲辦理，65歲你就要還所有本金和利息，無法還，銀行就要拍賣房產(chǎn)，對于以房養(yǎng)老的老年人來說，非常尷尬。”

“其次是按月償還本金和利息。超過一年的貸款，利息要按月還，還要給一點本金意思意思，貸款到期后要一次性付清本金，這相當(dāng)于你將房子抵押給銀行貸款，每個月要還本息，和以房養(yǎng)老原本無憂養(yǎng)老的宗旨背道而馳，實際上，這更像是消費貸款而非以房養(yǎng)老。”

“其三，按照現(xiàn)行的法律法規(guī)，一套房的話銀行是不能沒收房產(chǎn)的，必須有兩套以上，而且必須是非按揭房。而擁有兩套房以上，出租或者出售所得完全夠老人養(yǎng)老所用，又何必‘以房養(yǎng)老’呢？！”