焦點問題一：精裝修不“精裝”

　　現(xiàn)象：孫莉買的房是精裝房，但剛剛?cè)胱栴}就來了，不是地板裂縫，就是墻皮脫落，附帶的家具也存在問題。這讓還在蜜月期的孫莉十分頭疼。

　　律師支招：良智律師事務(wù)所張嘉良主任提醒消費者，精裝修商品房買賣合同不同于普通商品房買賣合同之處在于其“精裝修”方面的內(nèi)容，精裝修協(xié)議應(yīng)以合同附件的形式成為商品房買賣合同的一部分。明確精裝修協(xié)議的簽約主體應(yīng)為開發(fā)商與購房者，這樣可明確開發(fā)商是裝修質(zhì)量負責(zé)人。精裝修協(xié)議應(yīng)對精裝修所選用的建筑材料予以明確約定，比如涂料、板材、管材、燈具的具體品牌及規(guī)格，都應(yīng)具體明確地寫入精裝修協(xié)議，而不應(yīng)模糊地寫為“高檔建材”。

　　如果開發(fā)商有樣板間，可以拍照作為合同的附件。明確約定質(zhì)量保修期，以保障出現(xiàn)質(zhì)量糾紛時能明確界定質(zhì)量標準、責(zé)任承擔(dān)主體，督促開發(fā)商履行質(zhì)量保證義務(wù)。

　　焦點問題二：產(chǎn)權(quán)證

　　現(xiàn)象：秦女士打來熱線說，她入住現(xiàn)在的小區(qū)已經(jīng)5年了，至今仍沒拿到產(chǎn)權(quán)證。

　　律師支招：調(diào)查發(fā)現(xiàn)，沒有產(chǎn)權(quán)證的小區(qū)多為“爛尾房”遺留問題，解決起來比較復(fù)雜。關(guān)于產(chǎn)權(quán)證的問題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

　　良智律師事務(wù)所劉淼律師提醒購房者，買房時一定要對開發(fā)商做一個詳細了解，要盡可能地選擇有實力、口碑好的開發(fā)商以及物業(yè)管理公司。發(fā)生糾紛后，可以先向消費者協(xié)會和房地產(chǎn)管理局反映，以減少投訴成本。

　　焦點問題三：建筑質(zhì)量不過關(guān)

　　現(xiàn)象：房屋質(zhì)量是購房者感受最深的重要問題之一，而房屋質(zhì)量糾紛，解決起來比較難，涉及到賠償就更難。在投訴熱線中，記者發(fā)現(xiàn)有近70%的消費者反映所在樓盤有不同程度的質(zhì)量問題。業(yè)內(nèi)人士建議買房前最好驗房，經(jīng)過專業(yè)人士的檢驗后，馬上把問題反饋給物業(yè)進行進一步的解決。

　　律師支招：良智律師事務(wù)所王娜律師認為，消費者在購房前應(yīng)當仔細審閱房屋買賣合同中對房屋及配套設(shè)施(如：門、窗、管道等)質(zhì)量的約定，驗房時最好請專業(yè)人士進行檢驗。入住后發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，可以從房屋是否審批、是否具備竣工驗收報告及通過房屋質(zhì)量鑒定等渠道維護合法權(quán)益，不能憑借主觀臆斷認定房屋是否存在質(zhì)量問題。購房者可找相關(guān)部門進行鑒定，用鑒定結(jié)果維護自己的合法權(quán)益。

　　焦點問題四：規(guī)劃變更

　　現(xiàn)象：3月10日，記者接到讀者孫先生的電話，他表示，他所居住的小區(qū)已經(jīng)交樓很多年了，但小區(qū)網(wǎng)球場比標準網(wǎng)球場小了至少1/4，這與當初樓盤銷售時稱的宣傳嚴重不符。

　　律師支招：良智律師事務(wù)所劉靜律師表示，很多購房者在買房時對小區(qū)規(guī)劃了解不細致，讓一些非誠信開發(fā)商鉆了空子。買房時建議購房者完善“規(guī)劃條款”，不僅要把小區(qū)平面布局圖附在合同中，而且應(yīng)該要求開發(fā)商將布局圖中的很多內(nèi)容標注清楚，比如層高、方位、小區(qū)出入口、綠化率、商鋪市場定位等。對于擬配備會所的樓盤，應(yīng)該在合同中明確會所權(quán)屬、功能、交付日期、是否對外開放、是否收費等。合同附件中，房型圖一定要規(guī)范、細化，房屋各房間具體的尺寸、朝向、層高等都要標注清楚，并明確違約責(zé)任。

　　最后，提醒一下購房者，購房時不要輕易相信開發(fā)商的口頭承諾，對于購房合同，要謹慎審查明確雙方的權(quán)利、義務(wù)，這樣在發(fā)生糾紛時才可以更好地維護自己的權(quán)益。