在全國熱點城市紛紛輪番出臺樓市限購限貸甚至限售的收緊政策，三四線城市卻迎來“房市之春”，這是樓市的溢出效應？還是小城去庫存的大爆發(fā)？

唐山，河北省首屈一指的經(jīng)濟強市，以鋼鐵和煤炭等重工業(yè)聞名的城市，距離首都北京一個半小時的高鐵路程，但爛尾樓讓唐山本地人在購房時心存顧慮。在過去的幾年里，政府多番“去庫存”政策的轟擊都沒能讓這座城市的“庫存”消化多少，房價更是穩(wěn)打不動，一直停留在5000元～6000元/米。

但在近日國家統(tǒng)計局發(fā)布的4月房價數(shù)據(jù)顯示，唐山房價漲幅是70個城市最大的，市中心城區(qū)的新建商品房均價已破萬。“今非昔比，曾經(jīng)門可羅雀的售樓處現(xiàn)在卻訪問量遞增，擱置多年的老項目又開始轟隆隆動工了。”唐山當?shù)厥忻窀浾叻答仭?/p>

唐山的樓市變化，絕非孤案，位于唐山以南的滄州市，市區(qū)的部分小區(qū)從2015年下半年的6000多元，到如今二手房報價20000元/平，2年內(nèi)翻了三番。它們都是當下三四線樓市的真實寫照，是當前城市群周邊三四線城市市場熱的一個縮影。

房企瞄準三四線城市 房價水漲船高

2011年，一線城市開啟限購，不少房企制定轉戰(zhàn)三四線的戰(zhàn)略；2013年后，隨著三四線城市房地產(chǎn)庫存達到峰值，不少城市面臨消化困難問題，房企再度重返一二線。三四線城市的庫存積壓也引起了政府從上到下高度重視，并制定房地產(chǎn)去庫存政策進行調(diào)整，然而三四線樓市依舊死氣沉沉，期盼已久的大幅下降并沒有出現(xiàn)。

2017年3月以來，一二線城市樓市調(diào)控日趨嚴厲，房企投資進入一個瓶頸期，公開市場拿地貴，收并購市場的好項目也難找，如狼的房企再度重返三四線，房價開始發(fā)力猛漲，尤其是京津冀、長三角、珠三角三大經(jīng)濟圈周邊城市。數(shù)據(jù)顯示，佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等三線城市土地出讓都超過百億，個別城市超過200億。同時，5月份全國50個重點城市新建商品住宅成交面積的環(huán)比增幅排序中，增幅較大的5個城市分別為牡丹江、莆田、常德、張家口和蕪湖。

三四線房價上漲的背后，是由于一二線城市房地產(chǎn)市場被嚴重打壓，投資屬性處在癱瘓狀態(tài)。而三四線樓市由于相對寬松購房環(huán)境，吸引了大批外地人和投資客，由此開啟了新一輪的牛市行情。其次，部分購房者在深知大城市買房無望之后，選擇重返老家置業(yè)，一二線城市人口倒流，這些倒流人口將改觀部分城市人口凈流出現(xiàn)狀，推升房價。

三四線樓市繁榮真實去庫存還是表象？

人口是決定中長期經(jīng)濟發(fā)展的關鍵因素，也左右去庫存的效果。然而，人都是理性的個體，勢必會選擇一個最能適合發(fā)展、最能賺錢、最適合找工作的地方。三四線城市的教育、醫(yī)療和交通資源欠缺，因而無法改變?nèi)丝诶^續(xù)向大城市集聚、三四線人口持續(xù)流出的局面。自然而然，三四線城市面臨的去庫存壓力也大。

如今，三四線能否復制一二線的城市化經(jīng)驗，從而形成新的經(jīng)濟增長點？雖然，在近幾年的努力下，去庫存有一定的效果，但三四線樓市去庫存并不徹底，庫存積壓問題還是很嚴重的。“當前的去庫存任務依然很重。從數(shù)據(jù)上來看，庫存量依然很大，還有6.8億多平方米的待售面積。對大部分房屋供需比偏高的城市，尤其對庫存積壓嚴重的三四線城市來說，去庫存任務依然艱巨。”住建部住房政策專家委員會副主任委員顧云昌表示。

“一個月銷售了幾年的庫存。”某三線城市房地產(chǎn)人士笑稱。同時，有人說，在樓市調(diào)控作用下，把一二線城市炒房客攆到三四線城市消化庫存了，例如大城市周邊商圈。其實這種去庫存說法，不且實際，只是左手倒右手，庫存量還在，并且還在增加，只是從開發(fā)商手里轉移到炒房客手里而已。正如專家所預言，這樣發(fā)展下去鬼城只多不少。

三四線城市仍然在去庫存的路上，甚至有的城市庫存量可能還需要去化四五年時間。從絕對庫存數(shù)據(jù)上看，一些三四線城市現(xiàn)有庫存銷售周期仍較長。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年4月末，丹東的去庫存周期為34個月，唐山為27個月，哈爾濱為25個月，蚌埠為21個月，昆山和西寧均為23個月。此外，淄博、呼和浩特、鞍山、撫順、牡丹江等地的去庫存周期則均超過3年。

專家擔憂三四線房市熱度難以為繼

當一二線房價狂飆突進后開始縮水，不溫不火的三四線樓市突然走高，不禁令人產(chǎn)生三四線城市的房價上漲趨勢能持續(xù)多久的疑問。對于三四線城市全面回暖，嚴躍進表示，隨著政策效應的繼續(xù)釋放，預計5、6月份全國房價增幅將會繼續(xù)收窄。部分三線城市房價增幅明顯大于一二線城市，后續(xù)三線城市或需要繼續(xù)強化政策管控的力度。

中原地產(chǎn)市場分析師張大偉也預計，后續(xù)政策將繼續(xù)擴圍，調(diào)控城市數(shù)量也將繼續(xù)增加，整體市場的調(diào)控目標是明顯的托底蓋帽，約束房價上漲過快區(qū)域，去庫存城市政策平穩(wěn)。從市場走勢看，一二線漲幅回落已經(jīng)出現(xiàn)，預計很快在二三季度會出現(xiàn)環(huán)比下行的表現(xiàn)；三四線城市依然會在投資需求推動下，有輕微上漲的表現(xiàn)。整體市場的熱度從過去的一二線轉移到三四線。

仲量聯(lián)行的周志鋒認為，“分化不會進一步擴大，三四線價格漲勢會慢慢下來。”他分析稱，一二線限制了，而一些三四線房價低又不限購，投資進入后帶動本地需求，但這種需求深度不夠，很快會消化完，同時供應量還比較大，預計這些三四線城市房價目前會漲一些，但很快漲幅會下來，不會瘋狂。

樓市正在逐步蠶食購房者剩余的那點信心。都說調(diào)控是為了驅(qū)投資保剛需，但從目前三四線樓市房價水漲船高的情況來看，無論是剛需、還是改善，都已傷痕累累。