【與互聯(lián)網(wǎng)思維開展深度融合 房產(chǎn)眾籌前景可期?】

　　房產(chǎn)眾籌尚處于簡單起步狀態(tài),其形式按照房產(chǎn)眾籌目的可以概括為3種:一是投資理財式,如中國平安集團旗下的房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)起的眾籌美國房產(chǎn);二是合作買房式,如中關(guān)村股權(quán)投資協(xié)會執(zhí)行秘書長尹立志依托微信平臺發(fā)起“眾籌買房”項目;三是廣告營銷式,如地產(chǎn)巨頭萬科用蘇州一套房在某房產(chǎn)網(wǎng)所推出的眾籌。

　　引言：

　　近期，隨著去年“雙11”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)手京東眾籌賣房被熱炒，“眾籌”一詞迅速在房產(chǎn)界火了起來。包括萬科、遠(yuǎn)洋、龍湖等知名開發(fā)商紛紛聯(lián)手互聯(lián)網(wǎng)平臺推出房產(chǎn)眾籌。但是正所謂“人紅是非多”，眾籌買房這一新鮮事物在吸引諸多眼球的同時，也面臨著一系列的爭議。

　　到底什么是眾籌買房？眾籌買房有什么風(fēng)險？本期《解密維權(quán)》將為您解讀眾籌買房的。

　　問題一：什么是眾籌買房？

　　律師解答：眾籌買房是指發(fā)起人提出的優(yōu)質(zhì)房源并在網(wǎng)站等平臺上發(fā)起眾籌，欲購買房產(chǎn)的自然人或法人共同出資購買、共同擁有房產(chǎn)。通常情況下，眾籌期限屆滿且眾籌滿標(biāo)時，由眾籌參與者共同委托第三方作為房產(chǎn)托管方為持有、管理眾籌項目購買的房產(chǎn)，根據(jù)眾籌參與者的共同決定處置房產(chǎn)，處置房產(chǎn)所得款項按眾籌參與者投入的份額比例進行分配。通常情況下眾籌期限屆滿且眾籌未滿標(biāo)時，資金托管方將眾籌參與者投入的款項本金全額退回給眾籌參與者。

　　問題二：眾籌買房是否可行？有什么風(fēng)險？

　　律師解答：眾籌參與者為了共同持有一處房產(chǎn)而眾籌買房并享有房產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)，是我國法律所允許的。但是在實踐中，眾籌參與者并不是為共同直接持有房產(chǎn)而是委托第三方代持房產(chǎn)、代為管理房產(chǎn)、代為處置房，快速收回投資，本質(zhì)上是一種投資行為，且并不以房產(chǎn)銷售為主要目的，而是銷售房產(chǎn)份額并快出賣出，快速實現(xiàn)投資回報，因此眾籌買房除了市場風(fēng)險外，最大的風(fēng)險仍是政策風(fēng)險。房地產(chǎn)眾籌游走在監(jiān)管的灰色地帶，或涉嫌非法集資。此舉可以視為互聯(lián)網(wǎng)金融的一次創(chuàng)新，但也極有可能被監(jiān)管部門叫停。

　　問題三：如若眾籌，應(yīng)注意什么？

　　律師解答：若眾籌買房，應(yīng)注意四方面的內(nèi)容：

　　首先，要求明確購房合同中確定的簽約主體保障參與者知情權(quán)

　　明確產(chǎn)權(quán)所有人，充分確保投資人的知情權(quán)，加強交易環(huán)節(jié)的信息披露。在可能的情況下，讓投資人參與到?jīng)Q策環(huán)節(jié)中，為投資決策提供參考意見。

　　其次，眾籌買房要明確投資收益由市場決定且收益風(fēng)險自擔(dān)

　　眾籌買房由于投資收益由市場決定，并不是固定收益，投資者應(yīng)根據(jù)投資的標(biāo)的情況并結(jié)合自己的風(fēng)險承擔(dān)能力、經(jīng)驗、偏好投資慎重決定是否投資。

　　再次，房產(chǎn)估值難界定，投價值要獨立判斷 

　　每家評估機構(gòu)對于房產(chǎn)估值有區(qū)別，投資要獨立判斷房產(chǎn)估值是否偏高，購入價是否合理，未來有沒有升值空間。

　　最后，保障眾籌資金隔離和資金專款專用

　　充分確保資金流入環(huán)節(jié)的風(fēng)險控制，降低籌資人道德風(fēng)險和法律風(fēng)險。

　　網(wǎng)友關(guān)心問題：

　　·開發(fā)商號稱只要顧客認(rèn)籌，無論最終買不買都能獲利，真的是這樣嗎？承諾如何保證？

　　北京安博（成都）律師事務(wù)所韋海軍律師認(rèn)為，開發(fā)商承諾回報或必然獲利，公開宣傳認(rèn)籌，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定，不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，則涉嫌非法吸收公眾存款。因此開發(fā)商的承諾也無法從法律上得到保障。

　　·開發(fā)商圈錢跑路怎么辦，參與眾籌的人該如何維護自己的權(quán)益？

　　北京安博（成都）律師事務(wù)所鐘潔律師認(rèn)為，開發(fā)商圈錢跑路，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定，集資后攜帶集資款逃匿的，則涉嫌集資詐騙。眾籌參與者應(yīng)及時報案，追回案款。

　　·有人說眾籌有可能涉及非法集資，是真的嗎？

　　北京安博（成都）律師事務(wù)所彭安碧律師認(rèn)為，眾籌參與者為了共同持有一處房產(chǎn)而眾籌買房并享有房產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)，是我國法律所允許的按份共同。若眾籌發(fā)起人或平臺公司以眾籌為晃子，并不具有真實銷售行為，承諾投資回報等，行非法集資之實，則涉嫌非法集資。

　　非法集資，是指公司、企業(yè)、個人或其他組織未經(jīng)批準(zhǔn)。違反法律、法規(guī)，通過不正當(dāng)?shù)那?，向社會公眾或者集體募集資金的行為。在我國現(xiàn)有刑法中關(guān)于非法集資行為的罪名共有四個，一個是刑法第160條規(guī)定的欺詐發(fā)行股票、債券罪，一個是刑法第176條規(guī)定的非法吸收公眾存款罪，一個是刑法第179條規(guī)定的擅自發(fā)行股票或債券罪，一個是刑法第192條規(guī)定的集資詐騙罪。不同的罪名的立案標(biāo)準(zhǔn)是不同的。